... הערכת שווי דירה, הערכת שווי חברה, הערכת שווי עסק, הערכת שווי קרקע, הערכת שווי מגרש, שמאות מקרקעין, דוח 0, רווח יזמי, איך להכין דוח 0? מה זה דוח 0? איך לדעת כמה שווה הנכס? כמה שווה הבית? האם המחיר ... אסביר עוד מעט. בפרט, שהבנק דורש מהיזם להביא גם הון עצמי מהכסף הפרטי שלו ובנוסף הבנק תמיד שומר על מרווח ביטחון מהערכת השמאי. זא שבפועל, אם השמאי אמר שהקרקע שווה 100, הרי שהבנק לא באמת ישים כאן 100. אלא ... לא באמת סומך על השמאי של עצמו, כדי לשים את כל ה X לטובת הפרויקט, אלא שלבנק יש גם מרווח ביטחון, שהוא ההון העצמי של היזם + מרווח ביטחון של רווח שאותו היזם אמור להרוויח בהתאם לדוח 0. במילים אחרות, זה שמבחינת הבנק זה שווה X, זה לא אומר שגם ... שיטות שונות להעריך שווי של משהו. לדוגמה בהקשר של הערכת שווי חברה, יש שיטה שמעריכה את שווי החברה, ביחס לרווחים שהחברה הרוויחה בתקופת זמן מסוימת כפול X שנים קדימה. או לדוגמה הערכת שווי החברה, ביחס לנכסים של החברה כפול מספר כלשהו. וכל מיני כיוב (מכפיל רווח / מכפיל הון / מכפיל peg). אז אם לדוגמה נחשב את שווי החברה לפי הרווחים שלה, לפי איזו שיטה נחשב את הרווחים עצמם? על פני איזו תקופה? כמה קדימה? כמה אחורה? והאם בכלל הגיוני לסמוך על רווחים שהיו או שלא היו בעבר, כדי לדעת כמה רווחים יהיו לחברה בעתיד? האם באמת ניתן להעריך את שווי החברה לפי כמה כסף יש או אין לה, ביחס לכמה ... ההוצאות שיהיו לך בפרויקט + כל ההכנסות שיהיו לך בפרויקט. כאשר סכום ההכנסות פחות הסכום של ההוצאות + תוספת רווח יזמי בשיעור X כלשהו, אמור לצאת 0, זה כל הסיפור כולו. לדוגמה: כל ההוצאות יהיו 100 שח, הרווח שאתה רוצה להרוויח נניח שהוא 10%. אז הגענו ל 110 שח. ואז אם ההכנסות שאפשרי להכניס מהפרויקט הזה, הן 100 שח, הרי שההכנסות פחות ההוצאות בתוספת של הרווח היזמי בשיעור 10%, הגענו ל 0. זה כל הסיפור כולו בצורה הפשטנית ביותר. בפועל, בתוך ההוצאות צריכים להוסיף את ... ידועות מראש וגם המחיר שלהן לא תמיד ידוע מראש. לצד זה צריך להעריך צפי הכנסות מהפרויקט. וצריכים לראות שנשאר רווח יזמי בשיעור ריאלי כלשהו, שתכף אסביר גם לגבי זה. אז מה לעשות בפועל? איך להכין דוח 0 בסיסי? אז ... הנכס, בהתאם למה שאתה מתכנן להשביח את הנכס הזה. עכשיו תחשב את ההכנסות פחות ההוצאות, ותנסה לראות האם וכמה רווח נשאר לך. אם הרווח הזה מוצא חן בעיניך, אז אולי המחיר של הנכס שהזנת בהתחלה, אולי הוא מתאים לך. אם הרווח נמוך מידי בעיניך, אז תשחק עם המחיר של הנכס כלפי מטה, כדי להשאיר לך יותר רווח, עד לסכום שיתאים לך. וככה בעצם אתה יכול לדעת, כמה הנכס באמת שווה עבורך. למה שיטת החילוץ, יחסית יותר ... היא גם מושפעת מהעלות של הנכס. במילים אחרות, יש עלויות שהן גם משפיעות וגם מושפעות מהעלות של הנכס. למה רווח יזמי גבוה מידי, זה לא בהכרח סימן טוב? דבר נוסף שצריכים לדעת זה, שאתה יכול להניח, שגם המוכר במסגרת ... אתה תהיה מוכן לשלם לו. וגם בהתאם לזה, הוא קובע את המחיר שהוא מבקש ממך. ככה שאם יצא לך רווח יזמי גבוה מידי, אז לפעמים זה חשוד מידי. כי אולי אתה מפספס משהו. כי אחרת, למה שהמוכר ימכור לך בזול וישאיר לך הרבה רווח, הרי הוא יכול למכור למישהו אחר במחיר יותר יקר, ועדיין תתקיים עסקה שבה המוכר ירוויח יותר. ככה שאם יוצא לך יותר מידי רווח, לפעמים זה סימן רע ולא בהכרח סימן טוב. ולכן יתכן שהבנק לצורך העניין, לא יאשר עסקה שנראה שהיא יותר מידי רווחית, ביחס לרווח שמקובל להרוויח באותו התחום. כי משהו כאן נראה חשוד. וכמובן שכל מקרה לגופו. רווח אלטרנטיבי / עלות אלטרנטיבית כמו כן, בנוסף לכל זה צריכים לדעת, שצריכים לדעת גם מהי העלות האלטרנטיבית / רווח אלטרנטיבי, שאתה יכול להרוויח במקום אחר / בעסקה אחרת / בנכס אחר. דהיינו, כאשר אתה בא להעריך שווי נכס, ... גם אם הוא ירוויח לך 20%, כי בעסקה אחרת אתה יכול להרוויח 100%. ויתכן שכדאי לך לרכוש את הנכס ברווח של 1%, כי אולי אין לך שום אפשרות אחרת לשום עסקה אחרת. ואולי כדאי לך אפילו להפסיד כסף על ...

... אומנם כאשר תרכוש בית, הרי שתפסיק לשלם שכירות בעוד 30 שנה, אבל מצד שני גם לא יהיה לך את הרווח שיכולת להרוויח מכך שהיית משקיע את הכסף שלך בכל מיני אפיקים כאלו ואחרים. כמובן, שיש את האדם שיאמר, שאם ...

... יותר, אבל מצד שני לא בדיוק ברור מה יקרה עם הלקוח האחר. וצריכים לדעת, שככל שתהליך המכירה מתארך, ככה הרווחיות של העסקה יורדת. כי יש עלות למוכר, גם לתהליך המכירה עצמו. כי המאמץ של המוכר למכור לך, גם הוא ...

... מכולם, מכיר את כולם, מבין את כולם, יודע להסביר את ההיגיון של כולם, בלי לפספס שום היגיון של הדעה הרווחת, כך אולי מדובר בגאון. אבל אם האדם שחושב שונה מכולם, לא ממש אכפת לו מה כולם חושבים, כי זה ...

... להגדיל את המכירות של המוצר. או אולי כדי למתג את העסק שלו בצורה כלשהי באמצעות העיצוב, מתוך מטרה להגדיל רווחים באופן כללי. או לדוגמה עיצוב חלל משרדים, שיכול להיות שמטרתו היא לגרום לעובדים לעבוד יותר טוב, או לגרום ללקוחות ... המכירות. וכל הדברים האלו, בפרט החלק השני, זאת מיומנות בפני עצמה. לדוגמה, לעצב מוצר כדי שהוא יימכר כמה שיותר ברווח הכי גדול. לשם כך נצטרך להבין מי קהל היעד של המוצר, באיזה שוק נמצא המוצר, איך מעוצבים המוצרים המתחרים, ... המוצר ועוד המון שיקולים נוספים. כל זה רק כדי להבין מה רוצים שהמוצר או שהשלט ישדר, כדי להגדיל את הרווחיות של העסק. ולשם כך, יתכן שאכן צריך מומחה כלשהי, שיסביר לך איזה עיצוב צריך, כדי להשיג מטרה כלשהי. שאלה ...

חישוב רווחיות, מתי לא לחשב רווחיות? סוגים של חישוב רווחיות עסקית, חישוב רווח בעסק, בדיקת רווחיות, דוח 0, עסקה רווחית, עסקה לא רווחית, רווח גולמי, רווח תפעולי, רווח לפני מס, רווח נקי, רווח לצרכי מס, הערכת שווי עסק, כדאיות עסקה, בדיקת רווחיות בעסק, תיעדוף פרויקטים, עבודה רווחית, לעבוד בלי להרוויח, לקחת עבודה הפסדית, לקחת פרויקט הפסדי, כדאיות כלכלית, רווחיות כלכלית, הפסד אלטרנטיבי, בעיית נזילות כספית, עסקה הפסדית, יעוץ כלכלי, חשבונאות, יעוץ עסקי והפעם אסביר את הנושא של: חישוב רווחיות בעסק. מה זה חישוב רווחיות? איזה סוגים של חישוב רווחיות יש? מתי צריך לעשות חישוב רווחיות? מתי לא צריך לעשות חישוב רווחיות ואפשרי ואפילו כדאי לעבוד בלי לחשב רווחיות? מתי כדאי לעשות פרויקט שמפסידים בו כסף ולא רק בהיבט של השקעה לטווח ארוך וכיוב? מתי כדאי ללקוח לבדוק את הרווחיות של מי שמספק לו את העבודה? מתי כדאי ומתי לא כדאי לעשות בדיקת כדאיות כלכלית ובדיקת רווחיות כלכלית של עבודה? איזה שיטות חישוב רווחיות יש? ועוד. מה זה חישוב רווחיות? אז בגדול, רווח זה ההפרש שבין ההוצאות להכנסות. ניקח את כל ההכנסות נפחית מכך את כל ההוצאות ואז נקבל את הרווח, זה בגדול. איזה הוצאות ניקח? איזה הכנסות ניקח? זה עוד נושא בפני עצמו. אבל בעיקרון, רווח ההוא ההפרש שבין ההכנסות לבין ההוצאות. ובהתאם לכך, חישוב רווחיות פירושו, שבעל העסק מחשב את הרווח שלו. לחשב רווחיות פירושו, שלוקחים את ההכנסות ואת ההוצאות ומכך מנסים לחשב את הרווח. כאשר חישוב הרווח ניתן לעשות אותו בצורות שונות. לדוגמה: רווח באחוזים. כמה אחוזים הרווחת? לדוגמה, יש חישוב של רווח גולמי, שהוא החישוב של כמה אחוזים הרווחת ביחס לעלות חומרי הגלם. יש גם חישוב של רווח תפעולי, שהוא כמה אחוזים הרווחת ביחס לעלות חומרי הגלם + עלויות התפעול הקבועות של העסק. יש גם רווח לפני מס / רווח לצרכי מס, שהוא כמה הרווחת לפני תשלומי מיסים. יש גם רווח נקי, שהוא רווח אחרי תשלומי מיסים. בקיצור, יש ...

... 2 - ההכנסות הן 2X. דהיינו, ההכנסות הן פי 2 מההוצאות. נניח אפילו שכל ההכנסות הן אחרי תשלומי מיסים, רווח נקי נטו. 3 - נניח שההכנסות וההוצאות הן בוודאות של מאה אחוז. השאלה היא, האם כדאי או לא כדאי ... שנבדוק את העסקה בפני עצמה, בלי שום קשר לעלות אלטרנטיבית כלשהי, האם יהיה נכון לומר שבפני עצמה העסקה הזאת רווחית? האם יהיה נכון לומר שכדאי לך לקחת את העסקה? והתשובה היא, שלפעמים למרות שהעסקה אולי במאה אחוז רווחית בוודאות, עדיין יתכן כי לך היא תהיה הפסדית או אסון כלכלי, גם בלי קשר להפסד אלטרנטיבי כלשהו. ואיך זה ... 100 שח ותמכור מיד ב 200 שח, האם כדאי לך לקחת את העסקה הזאת? תשובה: נניח שכן, כי היא רווחית. ונניח שמישהו אומר לך, תקנה ב 1 מיליון שח ותמכור ב 2 מיליון שח, הכנסה בדיוק כפולה מההוצאה. האם ... ריבית על ההלוואה של ה 1M שח, ריבית של 100K שח, עד לפירעון ההלוואה. האם במקרה כזה, העסקה תהיה רווחית עבורך? תשובה: כן. ומה אם יבקשו ממך ריבית של 2M על ההלוואה של ה 1M. במקרה כזה, אתה תפסיד ... לא כדאית? תשובה: במקרה כזה אתה לא תיקח הלוואה. אבל יתכן שתזרימית לא תוכל לבצע את העסקה למרות שהיא רווחית. כי לך היא תהיה הפסדית. 3 אפשרויות של תזרים הוצאות והכנסות אז מה זה תזרים כספי של עסקה? אז ... יש את הכסף שיוצא בהוצאות ואת הכסף שנכנס בהכנסות. כאשר בסופו של דבר, ההפרש בין ההכנסות להוצאות הוא כמובן הרווח. ובכל עסקה. ההוצאות זורמות ויוצאות בקצב מסוים וההכנסות גם זורמות ונכנסות בקצב מסוים. וכאן יש לנו 3 אפשרויות ברמת ... דרופשיפינג שאין לך שום עלויות פרסום ושיווק כלשהן. ונניח שבעסקה הזאת אתה גובה מהלקוח את כל הכסף מראש, כולל הרווח שלך. ובכסף הזה אתה הולך ורוכש עבור הלקוח שלך, את המוצר שאתה צריך לספק לו. דהיינו, בתרחיש הזה, שהוא ... זורמות אליך מראש לפני שהוצאת הוצאה כלשהי. וההוצאות מתחילות לזרום, רק אחרי שאתה כבר קיבלת את כל ההכנסות כולל הרווח. במקרה כזה לדוגמה, אתה לא צריך שום הלוואה ושום עלות מימון כלשהי. כי ההכנסות שאתה מקבל מראש, איתן אתה ... אחר כך תקבל את ההכנסות מהלקוח. עכשיו, נניח שאתה קונה ב X ומוכר ב 10X פי 10. האם זה רווחי? תשובה: כן. אבל לא בטוח שאתה מסוגל לממן ולהוציא לפועל את העסקה. כי התזרים של העסקה, הוא די גרוע. ... הכרחי לקחת הלוואה. השפעת התזרים על כדאיות העסקה מה שאנחנו יכולים להבין, זה שזה לא משנה רק האם העסקה רווחית בפני עצמה, אלא גם איך התזרים של העסקה? איך יהיה קצב ההכנסות וקצב ההוצאות של העסקה? האם תוכל לממן ... ההכנסה. אם לא, אתה תהיה בבעיה. לא תמיד תוכל לקחת הלוואה ולא בטוח שהלוואה לא תאכל לך את כל הרווח שיש לך בעסקה. ולכן הבנת התזרים של העסקה חשוב מאוד. תזרים כספי בתוכנית עסקית ולכן, כאשר מכינים תוכנית עסקית למיזם ולעסק כלשהו, צריכים לקחת בחשבון, מה יהיה תזרים ההכנסות וההוצאות של העסקה. לא רק רמת הרווחיות משנה, אלא גם התזרים של העסקה. כי בלי תזרים שמחושב נכון ושמנוהל נכון, לא בהכרח שיהיה ניתן להגיע לרווח שבסוף העסקה. כי צריך גם דרך לממן אותה, גם בלי קשר לזה שהיא רווחית בסופו של דבר. תזרים עסקאות בשוק הנדלן ועכשיו אתן קצת דוגמאות על ענייני תזרים כספי, בהקשר של עסקאות נדלן. ... כמובן עוד נושא בפני עצמו. כמו שהוסבר בהרחבה כאן / עליית ערך. במילים אחרות, בכל עסקת נדלן, יש סוג רווח אפשרי שונה אבל גם תזרים כלכלי שונה. תזרים הוצאות של יזם ועכשיו אדבר קצת על התזרים של הפרויקט מנקודת ... משיקולים משפטיים, אילוצי חוק המכר דירות, גם משיקולים של אילוצים של הבנק המלווה, שדורש מהיזם למכור, וגם משיקולים של רווחיות שאולי מהשיקולים האלו דווקא עדיף למכור כמה שיותר בסוף, אבל גם משיקולי מימון, שאולי מהם דווקא כדאי למכור קודם, ... מס, אולי לא יהיה לו כסף לממן איתו את ההוצאות של הפרויקט. ולכן חוקקו חוקים שיעזרו לקבלן לחשב את הרווח שלו, רק בסוף הפרויקט, בחלק מהמקרים בתנאים שונים כמובן וכולי. כאשר חלק מהשיקולים הם, לעזור תזרימית לקבלן, כדי שיוכל ... ההסכם מול הקבלן. זה כמובן יכול לקרות, כי לא תכננו מראש את התזרים של העסקה, אלא אולי רק את הרווחיות האפשרית של העסקה. איך לנהל תזרים? בפועל, יש בזה כל מיני רמות שונות של ניהול תזרים. 1 - ברמת ... לוח התשלומים, לדעת באיזה לוח תשלומים לעשות את העסקה, גם משיקולי תזרים ויכולת לבצע את העסקה ולגרום לה להיות רווחית. 3 - ברמה השוטפת היום יומית. עסק שמתנהל נכון צריך לראות שלא יהיו לו בעיות תזרים. דהיינו, שלא יהיו ... התזרים לא מסתדר מסיבות שונות, כמו שהסברתי גם כאן. סיכום: כאשר מנהלים עסק, צריכים לחשוב לא רק על שורת הרווח, אלא גם על התזרים של העסקה. איך בדיוק מוציאים אותה מכח אל הפועל במובן התזרימי. איך ממנים את העסקה ...

... יותר שיווק. ובדרך כלל אותו יועץ יגרום לך לחשוב, שמה שמשנה זה המחזור הכספי שלך כעסק בלי קשר לרמת הרווחיות שלך. במילים אחרות, בדרך כלל תהיה עצה בסיסית של הגדלת הוצאות לטובת שיווק. והגדלת הכנסות כתוצאה מהגדלת השיווק וזהו. ... כזה או אחר, או התחייבות כספית ארוכת טווח, שבה היועץ מקבל כסף מאחוזים מהמחזור הכנסות שלך, בלי קשר לרמת הרווחיות שלך. כך שמצד האמת, מבחינת היועץ אתה גם יכול להפסיד כסף, העיקר שההכנסות שלך יגדלו, בלי קשר לרמת הרווחיות שלך. וזהו. וכאן אני לא רוצה להתמקד באיכות היעוץ של אותם יועצים או בכל מיני לוגיקות נוספות שהם עושים, ... הדברים הברורים מאליהם, של לעשות שיווק וכיוב. ולוקח להם כסף על ליווי עסקי בעיקר מהמחזור שלהם, בלי קשר לרמת הרווחיות שלהם. ולמה בעצם זה אמור לשנות לך איך אותו היועץ עושה את הכסף שלו? תשובה: כי אם אתה באמת ... יהיה מוכן לקבל תגמול לפי תוצאות, בסיכוי גבוה שהוא יודע שהתוצאות האלו יקרו, כי הן לא בהכרח משקפות את הרווחיות שלך ואת ההצלחה האמיתית שלך, אלא אולי הן משקפות את ההכנסות שלך בלי קשר לרווחים שלך. או שהוא לא באמת מתאמץ כדי לעזור לך ביחס לתגמול שהוא מבקש ממך. לדוגמה: ייתן לך עצה ובתמורה לכך ירצה תגמול רק מהרווחים שלך, אבל כנראה שזה יעלה לך פי מאה מאשר אם היית משלם רק על העצה עצמה. בכל מקרה, יש ...

... ייעוץ השקעות, משקיע פסיבי, משקיע עצלן, מכירות בחסר, שורטים, להכות את השוק, תשואת שוק, ניתוח טכני, ניתוח פונדמנטלי, מס רווחי הון, רצועת הניוד, רצועת שער הדולר, תשואות עבר וכאן אדבר קצת על עולם ההשקעות בשוק ההון / בבורסה / ... השקעות ממונפות. שבהן הוא יכול להשתמש בכסף שלו, כדי לרכוש מניות ביותר מהכסף שיש לו, בצורה ממונפת. כאשר האפשרות לרווח והפסד גדולים יותר. 5 - הוא עשוי גם להשתמש לא רק בכסף שיש לו, בצורה ממונפת, אלא גם להשתמש ... שכדאי להכיר היא, שמשקיע חרוץ, גם עשוי לשלם מס הכנסה בצורה שונה ממשקיע רגיל. כי משקיע רגיל משלם מס רווחי הון שהם כיום בשיעור של 25 אחוז, רווח ריאלי (רווח כספי, פחות ירידת ערץ הכסף / האינפלציה). כאשר המשקיע החרוץ בגלל שהוא באמת עובד בלעשות כסף בבורסה, אז יתכן שהרווח שלו לא יוגדר כרווחי הון, אלא כרווח והכנסה מיגיעה אישית, שבה הוא ישלם מיסים כמו כל עסק רגיל לפי מדרגות מס רגילות, עם כל היתרונות והחסרונות ... שהעבר לא מעיד על העתיד, גם לא לגבי רצועת שער הדולר? מה עם זה שיש כאן גם הימור על רווחי ה 500 חברות הגדולות בעולם, אבל גם על ערך המטבע הדולר? וגם על זה יש תשובות שונות. אבל מה ...

... מהכנסה פסיבית? האם אפשר להרוויח משכורת חודשית מהכנסה פסיבית בלי לעבוד בכלל? איך לצאת לפנסיה מוקדמת? רמת סיכון, מס רווחי הון, תשואה שנתית, לעשות כסף בלי להתאמץ, סיכוי בלי סיכון, מינוף בשוק ההון, סיכונים בשוק ההון, לעשות כסף בבורסה, ... סיכון, תשואה שנתית של 3 אחוז לשנה. שזה יוצא 300K שח לשנה. שזה יוצא 25K אלף לחודש, ואחרי מס רווחי הון של 25% נשאר לך 21K שח. הכנסה פסיבית חסרת סיכון כמעט לחלוטין. ברמה שרק אם המדינה תקרוס, רק ...