... יזמות נדלן, יזמות עסקית, תזרים כספי בעסקאות נדלן, מה זה תזרים? השקעה בנדלן, איך לנהל תזרים? תוכנית עסקית, עלויות מימון, תזרים חיובי, תזרים שלילי, תזרים הכנסות, תזרים הוצאות, להתגלגל תזרימית, כדאיות כלכלית, כדאיות עסקה, עסקת נדלן, דירה להשקעה, נכס להשקעה, דרופשיפינג, עלות מימון, עלות גישור, לקחת הלוואה, עסקאות נדלן, דירה על הנייר, פריסייל, לוח תשלומים, שיקולי תזרים, בעיות תזרים, נזילות כספית, התזרים ... תזרים כספי בעסק. אסביר מה זה תזרים? איך זה משפיע על כדאיות כלכלית של עסקאות? איך זה קשור לעלויות מימון? איך להתנהל עם התזרים? ועוד. חידת מבוא לתזרים אז נתחיל בשאלה הבאה: נניח שמציעים לך לעשות עסקה, שהפרטים שלה ... יכול לקחת הלוואה כלשהי של 1M שח ממישהו, לצורך ביצוע העסקה. כי אחרת, לא תוכל לבצע את העסקה. עלויות מימון אבל נניח לצורך העניין שמישהו מוכן להלוות לך היום 1M שח. האם במקרה כזה כדאי לך לקחת את ההלוואה של ה 1M שח היום אם אתה יודע שמחר תקבל 2M? תשובה: תלוי! במה זה תלוי? תשובה: בעלויות המימון שלך. דהיינו, בכמה ריבית ובכמה יעלה לך לקחת את ההלוואה של ה 1M שח עד שתוכל לפרוע אותה. נניח ... הן לצורך ההמחשה בלבד. ומה יקרה אם לא תיקח את ההלוואה כי הריבית יקרה מידי? מה יקרה אם עלויות המימון גורמות לעסקה להיות לא כדאית? תשובה: במקרה כזה אתה לא תיקח הלוואה. אבל יתכן שתזרימית לא תוכל לבצע את ... אחרי שאתה כבר קיבלת את כל ההכנסות כולל הרווח. במקרה כזה לדוגמה, אתה לא צריך שום הלוואה ושום עלות מימון כלשהי. כי ההכנסות שאתה מקבל מראש, איתן אתה מממן את ההוצאות של העסקה. זה כמובן התרחיש הטוב ביותר. במקרה ... יש לך יותר כסף מאשר אין לך. יתרת הכסף הנזיל שלך, תמיד תהיה חיובית. אתה לא צריך שום עלות מימון או עלות גישור או הלוואה כלשהי. והעסקה טובה לך במאה אחוז. האם במציאות יש עסקאות כאלו? תשובה: כן. אבל ... די גרוע. כי אתה צריך לממן את כל ההוצאות מעצמך ולא על חשבון ההכנסות. מה שאומר שאתה תצטרך לקחת מימון, שצריכים לחשב את העלויות שלו. ובנוסף, גם לא בטוח שתצליח לקבל את המימון. מה שאומר שאולי תהיה בבעיה להשלים את העסקה. בכל אחד מהתרחישים האלו, יתכן שלמרות שיש הכנסות צפויות פי 10 ... רכישה / מס שבח, שהן בעצם המיסוי שמשלמים על רכישה ועל המכירה של הדירה. וכל מקרה לגופו. תזרים עלויות מימון משכנתא בנוסף לכל זה בדרך כלל גם יהיו עלויות מימון של משכנתא שלוקחים לצורך רכישת הדירה. ובהן צריכים להתחיל להחזיר משכנתא. מה עלויות המימון? תשובה: כל מקרה לגופו. ובאיזה תזרים ובאיזה קצב משלמים את המשכנתא? תשובה: גם כאן, כל מקרה לגופו. כי אם ... ליווי בנקאי לפרויקט. דהיינו, היזם כנראה ייקח הלוואה כלשהי כדי לממן את הביצוע של הפרויקט. זה במובן של עלות מימון של היזם. במקביל, בדרך כלל היזם יצטרך להביא הון עצמי שלו לטובת קבלת ליווי בנקאי. כי הבנק רוצה לראות ... שדורש מהיזם למכור, וגם משיקולים של רווחיות שאולי מהשיקולים האלו דווקא עדיף למכור כמה שיותר בסוף, אבל גם משיקולי מימון, שאולי מהם דווקא כדאי למכור קודם, כדי להוזיל את עלויות המימון. בקיצור, יש כל מיני שיקולים, מתי היזם ירצה למכור דירות. מה שאומר, שיש עסקאות שבהן תזרים ההכנסות של הפרויקט ... צריך להוציא עבור הכסף שהוא משלם? ומה לגבי הצמדה למדד תשומות הבניה, על כספים שהקבלן מקבל? ומה לגבי עלויות מימון מבצעי רכישה שונים? וכמה יעלה לקבלן לקחת הלוואה מהבנק, אם הוא לא ייתן לך הנחה ברכישת הדירה? בקיצור, יש ... להבין מראש מה יהיה קצב ההכנסות / קצב ההוצאות. מה ההון העצמי שלך? כמה אשראי אתה צריך? מה עלות המימון של האשראי? וכולי. 2 - ברמה יותר פרטנית של הצעת מחיר / הצעת עבודה ללקוח, יש את מיומנות התמחור, ...

... מחיר? כמה כסף לבקש מלקוח? שיקולים בקביעת מחיר, שיקולים בתמחור שירות, שיקולים בתמחור מוצר, תזרים כספי, מחיר השוק, הוצאות מימון, עלויות מימון, תקציב שיווק, מקסום רווח, למקסם רווח, העלאת שכר דירה, האם להעלות מחיר? האם להוריד מחיר? מודל תמחור מוצר, אסטרטגיות ... של העסק שלך ולתוכנית של התזרים העסקי שלך, מתי אתה מתכנן להחזיר את הכסף על ההשקעה שלך ועוד. הוצאות מימון - יש גם שיקול של עלויות מימון, דהיינו, כמה עולה לך הכסף במקום אחר. לדוגמה, נניח לדוגמה שאתה חייב כסף לבנק והריבית שם היא X, הרי ...

... מדוע המחיר מוצדק. אם הבעיה היא שאין לו כרגע כסף זמין, אפשר להציע פתרונות תשלום, פריסת תשלומים, או אופציות מימון שונות שיקלו עליו את הרכישה. אם הוא מבקש הנחה, חשוב להבין מדוע הוא מבקש אותה. הרבה פעמים, אנשים מבקשים ... במקרה כזה, המוכר צריך להחליט אם הוא רוצה לתת הנחה או למצוא פתרון אחר (כמו פריסת תשלומים או פתרונות מימון), מתוך הבנה שהבעיה כאן היא בעיה כספית אמיתית, ולא התמקחות או חוסר הבנת ערך. בסופו של דבר, אליעד כהן ... הכסף - ניתן להדגיש את היתרונות ולהסביר למה המחיר מוצדק. אם אין לו כסף כרגע - ניתן להציע פתרונות מימון או תשלומים. אם הוא מבקש הנחה - יש להבין מדוע הוא מבקש אותה ולבדוק האם הוא מוכן לשלם את ... לי כי הוא לא מכיר את כל היתרונות של המוצר יכול להיות שהוא אומר יקר לי כי אין לו מימון עכשיו, יכול להיות שהוא אומר יקר לי כי הוא רוצה לקחת הלוואה יכול להיות שהוא אומר יקר לי מהרבה ... כרגע זה היה בסדר? הוא אומר כן, אוקי אז זאת אומרת הבעיה שלו לא שזה יקר הבעיה שלו זה במימון אז אולי אנחנו יכולים לתת לו מימון הלוואה דחוי צקים אשראי משהו אולי ניתן לו הלוואה, אם נגיד הוא אומר יקר לי למה מה זאת אומרת ...

... לו זכות אבטלה, במיוחד כשמדובר במי שלא מעוניין בתשלום כזה או לא זקוק לו. כמו כן, כל הכסף שמוקצה למימון זכויות לאדם אחד מגיע בסופו של דבר מכספי המסים של הציבור, כך שגם מי שלא מעוניין בזכויות אלו עשוי לשאת את נטל המימון עבור אחרים. מה עומד בבסיס הטענה לביטול חובת התשלום לביטוח לאומי? ההצעה המרכזית היא לבטל את חובת התשלום לביטוח הלאומי ולספק לכל אדם את האפשרות לבחור האם הוא מעוניין לשלם עבור ביטוח לאומי, ובאיזה תנאים. את המימון של ביטוח לאומי יוכל כל אדם להחליט אם לממן דרך הביטוח הלאומי הממלכתי או דרך חברת ביטוח פרטית. באופן ... כיצד נושא הכספים והגירעון משפיע על הוויכוח? הרחבת הזכויות של קבוצות מסוימות, כמו מתן דמי אבטלה לעצמאים, מצריכה מקור מימון נוסף. המימון יכול לבוא או מהעלאת תשלומי הביטוח הלאומי, או מתקציב המדינה, שבסופו של דבר ממומן מכספי המיסים של הציבור. אם ... אך אינם נהנים מהכיסוי המתאים או מהמענה לזכויות שהם זקוקים להם. התפיסה היא שלא ניתן לחייב אנשים לשלם כסף למימון זכויות של אחרים, מבלי שלאותם אנשים יהיה איזשהו אינטרס או רצון במימון הזה. במקום זאת, יש לאפשר לכל אחד לבחור את הביטוח המתאים לו באופן עצמאי ובתנאים שיבחר. ביטוח לאומי וחלופות בשוק הפרטי כלכלה ופוליטיקה: מיסים ותמיכות סוציאליות התנהלות פיננסית ופתיחת עסק אפשרויות מימון וסבסוד ממשלתיות מהם דמי אבטלה לעצמאים וכיצד הם מוגדרים? דמי אבטלה לעצמאים הם תשלום שמטרתו לתמוך באדם עצמאי שהפסיק ... יש שטוענים שזה לא הוגן כלפי מי שלא מעוניין בביטוח כזה או שלעולם אינו משתמש בו. בנוסף, כסף שהולך למימון זכויות לאדם אחד מגיע בסופו של דבר מכספי המסים של כולם, ולכן גם עצמאי שאיננו מבקש דמי אבטלה עשוי ... והגירעון משפיע על הוויכוח? ברגע שמדינה מרחיבה את הזכויות של קבוצה מסוימת (למשל דמי אבטלה לעצמאים), יש צורך במקור מימון. לרוב, הדבר מגיע או מהעלאת תשלומי הביטוח הלאומי או מתקציב המדינה - שבכל מקרה מקורו בכספי מסים של הציבור. ... חודש סכום לביטוח הלאומי, אך אינם נהנים מהכיסוי המתאים או ממלוא הזכויות. בנוסף, הוא נועד למנוע כפייה של תשלום למימון זכויות של אחרים, בלי שהאדם עצמו הסכים מראש לתנאי הביטוח. התפיסה היא שאם המדינה רוצה למסות את האזרח, שתעשה ... שהאדם באמת זקוק לו. ביטוח לאומי וחלופות בשוק הפרטי כלכלה ופוליטיקה: מיסים ותמיכות סוציאליות התנהלות פיננסית ופתיחת עסק אפשרויות מימון וסבסוד ממשלתיות

... אומר שיהיה לה פחות כסף. אם יהיה לה פחות כסף, היא תצטרך לצמצם בתקציבים אחרים, כגון שירותים חברתיים או מימון של צרכים פוליטיים, למשל התקציבים שמועברים לסקטורים שונים כמו לדתיים או לקבוצות אחרות. מדוע המדינה נמנעת מלפעול באופן ישיר ... בנק ישראל עושה שהמדינה עושה שפה ששם זה הכל פתרונות שהם עקיפים הוא אומר אם אני אגיד שיש פחות מימון למשכנתא ממילא יהיו פחות קונים ואז ממילא יהיו חייבים להוריד גם את המחיר בשביל התחרות על הזה כל מיני ...

... השאלות יכולות להיות לגבי המחיר ביחס להיצע וביקוש בשוק, ביחס ללקוח הספציפי, ביחס למה שהלקוח חושב שיש לו יכולת מימון, ביחס ליכולת המימון האמיתית של הלקוח, ביחס לשווי של המוצר בעיני איש המכירות, ביחס לשווי המוצר בתקופה הנוכחית, ביחס לשווי המוצר ביחס ... בנוגע ליכולת הכלכלית האמיתית של הלקוח לרכוש את המוצר, האם באמת אין ללקוח כסף? האם הלקוח אולי יכול להשיג מימון לביצוע העסקה? האם הלקוח באמת יודע מה המצב הפיננסי שלו? למה הלקוח מבקש הנחה? האם הוא באמת צריך אותה? ...

... ולקנות יורו? ואולי כדאי לקנות ביטקוין או איזה מטבע אחר חדש? ואולי לקנות NFT ?ואולי להשקיע בהלוואות חברתיות / מימון המונים / P2P? ואולי משהו אחר? ועוד המון שאלות נוספות. אז איך לדעת מה כדאי לך לעשות עם הכסף ... שלך, עכשיו צריכים לבחון ולראות מה אפשרויות ההשקעה שלך בפועל באופן כללי, לפי כמות הכסף שלך, היכולת שלך לקחת מימון נוסף, לדוגמה משכנתא או הלוואה לכל מטרה וכיוב, מה הנכסים שכבר רשומים על שמך, מה המשמעויות המיסויות של כל ...

... ההוצאות צריכים להוסיף את כל ההוצאות האפשריות שאתה מעריך שיהיו כולל הכל, כולל מיסי רכישה, מיסי מכירה, כולל עלויות מימון, דהיינו, העלות שלך לקחת הלוואה / החזרי הלוואות / ריביות וכיוב, הוצאות שיווק ומכירה / הוצאות משפטיות / כל ... עלויות שיפוץ כאלו ואחרות, לפי מה שאתה יודע. על זה תוסיף עלויות שקשורות להשכרת הבית. כמובן שתוסיף גם עלויות מימון, החזרי משכנתא וכולי. תוסיף גם עלויות פרסום הנכס למכירה בבא היום, עלויות תיווך, עורך דין למכירה, מס שבח אם ... את ההכנסות. ולכן החישובים עוד יותר מורכבים. כמו כן אני אוסיף, כי חלק מהחישובים, נובעים אחד מהשני. דהיינו, עלות המימון, נובעת מהעלות של הנכס. כי המימון הוא לטובת רכישת הנכס. אבל העלות של הנכס עצמה, מושפעת מהעלות של המימון. או לדוגמה, העלות של התכנון, משפיעה על השווי של הנכס לרכישה, אבל העלות של התכנון, היא גם מושפעת מהעלות ...

... בהכרח משפיע על שיקולי הנוחות שהזכרנו קודם, אם מדובר ב 2 דירות ברמת דירה שונה. 2 - מה עלות המימון / משכנתא שלך? שאלה נוספת שצריכים לקחת בחשבון, כאשר מחשבים את הכדאיות של לרכוש דירה לבין הכדאיות של לשכור דירה, היא, מהי עלות המימון שלך. דהיינו, מה העלות שלך לממן את רכישת הבית. דהיינו, כמה כסף אפשרי להעריך שתעלה לך המשכנתא, שאתה תיקח ... עולה המשכנתא לרכוש את הבית. יתכן לדוגמה שיש לך אפשרות לקחת משכנתא מאוד בזול, ואז כמעט אין לך עלויות מימון. שאז המצב שלך יהיה אולי שונה משל מישהו שהעלות שלו לקחת משכנתא תהיה יותר גדולה. ועלות המימון שלך, היא עצמה תלויה בכל מיני גורמים. לדוגמה, בכמה אחוז הלוואה אתה לוקח, ביחס למחיר הבית. לדוגמה, האם אתה ... שלך, היא אחוז גדול יותר מהמשכורת שלך, ככה מבחינת הבנק, הסיכון שמשהו יסתבך בדרך, גדול יותר. וככה כנראה שעלות המימון שלך תגדל. 3 - מה האלטרנטיבות שלך לכסף? ועכשיו הגענו לדבר החשוב ביותר שצריכים לשאול, כאשר מתלבטים בין לרכוש ... את כל הכסף נזיל, דהיינו, יש לך 2M שח הון עצמי. ונניח שאתה יכול לרכוש את הדירה עם עלות מימון 0 או שאתה יכול לשכור את הדירה ב 5000 שח כל חודש. מה כדאי לך לעשות במקרה כזה? ובכוונה הבאתי כאן דוגמה למקרה שבו עלות המימון שלך היא 0 ומקרה שבו אתה מתלבט על אותה הדירה בדיוק. דהיינו, נניח שיש דירה ספציפית שאפשרי או לרכוש ... צריך בעיקרון לשאול את השאלות הבאות. 1 - האם מדובר על אותה הדירה או לא? 2 - מהן עלויות המימון שלך? 3 - מהי האלטרנטיבה שלך לכסף הנזיל שלך, שאתה הולך להפסיד אותה כאשר תרכוש בית? וככה אמורים לגשת ...

... לך להפסיד קצת במקום אחד יותר מאשר להפסיד הרבה במקום אחר. לדוגמה: עסק שלקח הלוואה מאוד יקרה מבחינת עלות המימון, שאז יתכן שעדיף לעשות פרויקט אפילו הפסדי, שאיתו אפשרי לסגור את ההלוואה שעלות המימון שלה מאוד יקרה. כי יכול להיות שההפסד שיהיה בפרויקט, יהיה יותר קטן מאשר ההפסד של עלות המימון של משהו אחר. דהיינו, אתה אומנם תפסיד או לא תרוויח כסף בפרויקט הזה, אבל באמצעות הפרויקט הזה תוכל לכסות ... לסוף הפרויקט. בדיקת רווחיות של פרויקט על ידי הבנקים / ליווי בנקאי / דוח 0 וגם בגלל זה, גופי מימון לדוגמה בנקים, שנותנים הלוואה למישהו לצורך פעילות עסקית, הם רוצים לוודא שהפרויקט רווחי, עבור הלווה שמבקש מהם את ההלוואה. ... אלא רק באמצעות שוברי תשלום. ששוברי התשלום האלו, נכנסים באופן ספציפי לחשבון ספציפי, שממנו ניתן להוציא כספים רק לצורך מימון הפרויקט הספציפי. כדי שלא ייקחו כסף מפרויקט אחד כדי לסגור חובות של פרויקט אחר. בדיקת רווחיות בפרויקטים של פינוי ...