... מזומנים, יזמות נדלן, יזמות עסקית, תזרים כספי בעסקאות נדלן, מה זה תזרים? השקעה בנדלן, איך לנהל תזרים? תוכנית עסקית, עלויות מימון, תזרים חיובי, תזרים שלילי, תזרים הכנסות, תזרים הוצאות, להתגלגל תזרימית, כדאיות כלכלית, כדאיות עסקה, עסקת נדלן, דירה להשקעה, נכס להשקעה, דרופשיפינג, עלות מימון, עלות גישור, לקחת הלוואה, עסקאות נדלן, דירה על הנייר, פריסייל, לוח תשלומים, שיקולי תזרים, בעיות תזרים, נזילות כספית, התזרים ... / תזרים כספי בעסק. אסביר מה זה תזרים? איך זה משפיע על כדאיות כלכלית של עסקאות? איך זה קשור לעלויות מימון? איך להתנהל עם התזרים? ועוד. חידת מבוא לתזרים אז נתחיל בשאלה הבאה: נניח שמציעים לך לעשות עסקה, שהפרטים שלה ... אתה יכול לקחת הלוואה כלשהי של 1M שח ממישהו, לצורך ביצוע העסקה. כי אחרת, לא תוכל לבצע את העסקה. עלויות מימון אבל נניח לצורך העניין שמישהו מוכן להלוות לך היום 1M שח. האם במקרה כזה כדאי לך לקחת את ההלוואה של ה 1M שח היום אם אתה יודע שמחר תקבל 2M? תשובה: תלוי! במה זה תלוי? תשובה: בעלויות המימון שלך. דהיינו, בכמה ריבית ובכמה יעלה לך לקחת את ההלוואה של ה 1M שח עד שתוכל לפרוע אותה. נניח ... המספרים הן לצורך ההמחשה בלבד. ומה יקרה אם לא תיקח את ההלוואה כי הריבית יקרה מידי? מה יקרה אם עלויות המימון גורמות לעסקה להיות לא כדאית? תשובה: במקרה כזה אתה לא תיקח הלוואה. אבל יתכן שתזרימית לא תוכל לבצע את ... רק אחרי שאתה כבר קיבלת את כל ההכנסות כולל הרווח. במקרה כזה לדוגמה, אתה לא צריך שום הלוואה ושום עלות מימון כלשהי. כי ההכנסות שאתה מקבל מראש, איתן אתה מממן את ההוצאות של העסקה. זה כמובן התרחיש הטוב ביותר. במקרה ... העסקה, יש לך יותר כסף מאשר אין לך. יתרת הכסף הנזיל שלך, תמיד תהיה חיובית. אתה לא צריך שום עלות מימון או עלות גישור או הלוואה כלשהי. והעסקה טובה לך במאה אחוז. האם במציאות יש עסקאות כאלו? תשובה: כן. אבל ... מס רכישה / מס שבח, שהן בעצם המיסוי שמשלמים על רכישה ועל המכירה של הדירה. וכל מקרה לגופו. תזרים עלויות מימון משכנתא בנוסף לכל זה בדרך כלל גם יהיו עלויות מימון של משכנתא שלוקחים לצורך רכישת הדירה. ובהן צריכים להתחיל להחזיר משכנתא. מה עלויות המימון? תשובה: כל מקרה לגופו. ובאיזה תזרים ובאיזה קצב משלמים את המשכנתא? תשובה: גם כאן, כל מקרה לגופו. כי אם ... יהיה ליווי בנקאי לפרויקט. דהיינו, היזם כנראה ייקח הלוואה כלשהי כדי לממן את הביצוע של הפרויקט. זה במובן של עלות מימון של היזם. במקביל, בדרך כלל היזם יצטרך להביא הון עצמי שלו לטובת קבלת ליווי בנקאי. כי הבנק רוצה לראות ... דווקא עדיף למכור כמה שיותר בסוף, אבל גם משיקולי מימון, שאולי מהם דווקא כדאי למכור קודם, כדי להוזיל את עלויות המימון. בקיצור, יש כל מיני שיקולים, מתי היזם ירצה למכור דירות. מה שאומר, שיש עסקאות שבהן תזרים ההכנסות של הפרויקט ... שהוא צריך להוציא עבור הכסף שהוא משלם? ומה לגבי הצמדה למדד תשומות הבניה, על כספים שהקבלן מקבל? ומה לגבי עלויות מימון מבצעי רכישה שונים? וכמה יעלה לקבלן לקחת הלוואה מהבנק, אם הוא לא ייתן לך הנחה ברכישת הדירה? בקיצור, יש ... העסקה. להבין מראש מה יהיה קצב ההכנסות / קצב ההוצאות. מה ההון העצמי שלך? כמה אשראי אתה צריך? מה עלות המימון של האשראי? וכולי. 2 - ברמה יותר פרטנית של הצעת מחיר / הצעת עבודה ללקוח, יש את מיומנות התמחור, ...

... כמה כסף לבקש מלקוח? שיקולים בקביעת מחיר, שיקולים בתמחור שירות, שיקולים בתמחור מוצר, תזרים כספי, מחיר השוק, הוצאות מימון, עלויות מימון, תקציב שיווק, מקסום רווח, למקסם רווח, העלאת שכר דירה, האם להעלות מחיר? האם להוריד מחיר? מודל תמחור מוצר, אסטרטגיות ... העסקי שלך, מתי אתה מתכנן להחזיר את הכסף על ההשקעה שלך ועוד. הוצאות מימון - יש גם שיקול של עלויות מימון, דהיינו, כמה עולה לך הכסף במקום אחר. לדוגמה, נניח לדוגמה שאתה חייב כסף לבנק והריבית שם היא X, הרי ...

... בתוך ההוצאות צריכים להוסיף את כל ההוצאות האפשריות שאתה מעריך שיהיו כולל הכל, כולל מיסי רכישה, מיסי מכירה, כולל עלויות מימון, דהיינו, העלות שלך לקחת הלוואה / החזרי הלוואות / ריביות וכיוב, הוצאות שיווק ומכירה / הוצאות משפטיות / כל ... תוסיף עלויות שיפוץ כאלו ואחרות, לפי מה שאתה יודע. על זה תוסיף עלויות שקשורות להשכרת הבית. כמובן שתוסיף גם עלויות מימון, החזרי משכנתא וכולי. תוסיף גם עלויות פרסום הנכס למכירה בבא היום, עלויות תיווך, עורך דין למכירה, מס שבח אם ... לחשב את ההכנסות. ולכן החישובים עוד יותר מורכבים. כמו כן אני אוסיף, כי חלק מהחישובים, נובעים אחד מהשני. דהיינו, עלות המימון, נובעת מהעלות של הנכס. כי המימון הוא לטובת רכישת הנכס. אבל העלות של הנכס עצמה, מושפעת מהעלות של המימון. ...

... רכיבים שונים, החל מהעלות של הקרקע עצמה, עלויות תכנון, עלויות בניה, עלויות פיקוח, עלויות שיווק, עלויות משפטיות, עלויות ביטוח, עלויות מימון ועוד. כמה קבלן מרוויח? אז קודם כל צריכים וכדאי לעשות כאן סדר במושגים. מה ההבדל בין יזם לבין קבלן? ... אפילו בהפסד מסוים, כדי לא להפסיד עוד יותר כסף מכך שהוא לא מוכר את הדירה. כי היזם משלם לדוגמה עלויות מימון לבנק המלווה. ולפעמים עדיף לקבלן למכור אפילו בהפסד, כדי לא להפסיד סכום יותר גדול. אבל כל זה יכול לקרות ...

... זה בהכרח משפיע על שיקולי הנוחות שהזכרנו קודם, אם מדובר ב 2 דירות ברמת דירה שונה. 2 - מה עלות המימון / משכנתא שלך? שאלה נוספת שצריכים לקחת בחשבון, כאשר מחשבים את הכדאיות של לרכוש דירה לבין הכדאיות של לשכור דירה, היא, מהי עלות המימון שלך. דהיינו, מה העלות שלך לממן את רכישת הבית. דהיינו, כמה כסף אפשרי להעריך שתעלה לך המשכנתא, שאתה תיקח ... כמה עולה המשכנתא לרכוש את הבית. יתכן לדוגמה שיש לך אפשרות לקחת משכנתא מאוד בזול, ואז כמעט אין לך עלויות מימון. שאז המצב שלך יהיה אולי שונה משל מישהו שהעלות שלו לקחת משכנתא תהיה יותר גדולה. ועלות המימון שלך, היא עצמה תלויה בכל מיני גורמים. לדוגמה, בכמה אחוז הלוואה אתה לוקח, ביחס למחיר הבית. לדוגמה, האם אתה ... שהמשכנתא שלך, היא אחוז גדול יותר מהמשכורת שלך, ככה מבחינת הבנק, הסיכון שמשהו יסתבך בדרך, גדול יותר. וככה כנראה שעלות המימון שלך תגדל. 3 - מה האלטרנטיבות שלך לכסף? ועכשיו הגענו לדבר החשוב ביותר שצריכים לשאול, כאשר מתלבטים בין לרכוש ... לך את כל הכסף נזיל, דהיינו, יש לך 2M שח הון עצמי. ונניח שאתה יכול לרכוש את הדירה עם עלות מימון 0 או שאתה יכול לשכור את הדירה ב 5000 שח כל חודש. מה כדאי לך לעשות במקרה כזה? ובכוונה הבאתי כאן דוגמה למקרה שבו עלות המימון שלך היא 0 ומקרה שבו אתה מתלבט על אותה הדירה בדיוק. דהיינו, נניח שיש דירה ספציפית שאפשרי או לרכוש ... אתה צריך בעיקרון לשאול את השאלות הבאות. 1 - האם מדובר על אותה הדירה או לא? 2 - מהן עלויות המימון שלך? 3 - מהי האלטרנטיבה שלך לכסף הנזיל שלך, שאתה הולך להפסיד אותה כאשר תרכוש בית? וככה אמורים לגשת ...

... עדיף לך להפסיד קצת במקום אחד יותר מאשר להפסיד הרבה במקום אחר. לדוגמה: עסק שלקח הלוואה מאוד יקרה מבחינת עלות המימון, שאז יתכן שעדיף לעשות פרויקט אפילו הפסדי, שאיתו אפשרי לסגור את ההלוואה שעלות המימון שלה מאוד יקרה. כי יכול להיות שההפסד שיהיה בפרויקט, יהיה יותר קטן מאשר ההפסד של עלות המימון של משהו אחר. דהיינו, אתה אומנם תפסיד או לא תרוויח כסף בפרויקט הזה, אבל באמצעות הפרויקט הזה תוכל לכסות ...