... ריאלית? טעויות של משקיעים מתחילים, איפה עושים יותר כסף? איפה להשקיע את הכסף? כמה תשואה עושים בבורסה? השקעות למתחילים, רווח נומינלי, רווח ריאלי, תשואה חודשית, תשואה שנתית, תשואה יומית, פרמיית סיכון, מדד שארפ, סטיית תקן של השקעה, קרן כספית, צמוד מדד ... הכי הרבה כסף, דהיינו, איפה אפשרי לעשות הכי הרבה תשואה על הכסף. מה זה תשואה? תשואה פירושו, כמה כסף הרווחת ביחס לכמה כסף השקעת, באחוזים. לדוגמה: נניח שהשקעת 100 שח לתקופה של שנה. ובסוף השנה יש לך 110 שח. הרי שבעצם הרווחת 10 שח בפועל, אבל מדובר על תשואה של 10 אחוז. כי 10 אחוזים מ 100, זה 10. ולכן להשקיע ... של השקעה. סיכום ביניים: כאשר אנחנו רוצים להשוות 2 אפשרויות השקעה, נרצה למדוד את התשואה באחוזים ולא בסכום הכספי שהרווחנו בפועל, אלא בכמה אחוזים תשואה עשינו על הכסף של ההשקעה. תשואה נומינלית / תשואה ריאלית דבר נוסף שכדאי להכיר, הוא שיש 2 שיטות לחישוב תשואה באחוזים. 1 - נקראת תשואה נומינלית / תשואה מספרית. דהיינו, כמה כסף הרווחת בפועל, ביחס להשקעה שלך. לדוגמה: שמת 100, קיבלת 110, הרי שעשית 10 אחוז תשואה. אבל יש גם שיטת חישוב, ... שערך הכסף יורד. וזה בעצם אומר, שאם שמת 100 שח וכעבור שנה יש לך 110 שח, זה אומר שבעצם הרווחת רק 7% בשנה. כי ה 103 של היום, שווה ערך ל 100 שח של לפני שנה. ולכן עשית רווח ריאלי רק של 7 אחוז בשנה. במילים אחרות, הרווח הנומינלי פחות שיעור האינפלציה, הוא הרווח הריאלי שלך. רווח נומינלי זה כמה כסף הרווח בסכום ביחס להשקעה, לדוגמה 10 אחוז. שיעור האינפלציה נניח שהוא 3 אחוז. והרווח הנומינלי פחות האינפלציה זה הרווח הריאלי שיש לך כיום. דהיינו, הרווח נמדד ביחס ליכולת הקנייה שלך בכסף שלך. תשואה חודשית / תשואה שנתית / תשואה יומית כמו כן, כדי להבין ... תוך כמה זמן נעשתה התשואה הכספית שעליה אנחנו מדברים. אז מה שאנחנו מבינים עד כאן, זה שחשוב להבין כמה רווח ריאלי אתה עושה בפועל. וכן, בגדול אפשרי לומר שככל שהרווח הנומינלי גדול יותר, גם הרווח הריאלי גדול יותר. האם ככל שהתשואה גדולה יותר, כך ההשקעה טובה יותר? וכאן בעצם אסביר על אחת הטעויות הגדולות ... היא, שברור שככל שהתשואה גדולה יותר, ככה ההשקעה טובה יותר. כי אם התשואה יותר גדולה, הרי שבסוף של דבר הרווחת יותר כסף. אבל זאת לא כל האמת באופן מלא, כי צריכים לקחת בחשבון גם דבר שנקרא פרמיית סיכון. מהי ...

... שהוא ירכוש את המוצר שלך. במקרה כזה לדוגמה, אם אתה תשדר ללקוח שלך שיש לך הרבה כסף, בפרט כסף שהרווחת מכך שאתה מוכר לו את הירקות האלו בזול, הרי שזה יגרום ללקוח לחשוב שאולי הירקות שלך לא באמת זולים. ... לעומת זאת, נניח שאתה רוצה למכור למישהו שירותי השקעות. דהיינו, שהוא יביא לך את הכסף שלו ושאתה תיצור שם רווחים ומהרווחים האלו תקבל את העמלה שלך. במקרה כזה, הלקוח מבין שאת מקור הכסף שלך אתה עושה מהרווחים של אנשים כמוהו. ובמקרה כזה, אם תשדר שיש לך המון כסף, אולי זה יגרום לו להאמין שאתה יודע ליצור המון רווחים. אם ניקח לדוגמה את מיידוף, הוא לדוגמה היה צריך לשדר שיש לו כסף, כדי שאנשים יאמינו שאם הם יתנו ...

... במערכת הבנקאית, האם כדאי להשקיע בבנקים? מניות הבנקים לאן, איך להשקיע במדד הבנקים? משבר מניות הבנקים, ניתוח מניות הבנקים, רווחיות במניות הבנקים, פוטנציאל הצמיחה של הבנקים, יציבות הבנקים, יציבות המערכת הבנקאית, ריבית בנק ישראל, משבר אשראי, רגולציה, רפורמה במערכת הבנקאית, רווחיות הבנקים, מיסוי הבנקים, מיסוי רווחי הבנקים וכאן אשיב לשאלה, האם כדאי להשקיע במניות הבנקים, כי המדינה לא תיתן לבנקים ליפול? וגם, האם כדאי להשקיע בבנקים, כי הם מאוד רווחיים ביחס לעסקים ולחברות אחרות? חיפוש השקעה יציבה במניות הבנקים אז ראשית יש להסביר, כי מי שחושב כך, כנראה מחפש ... לעומת זאת, השווי והערך של המניה של הבנק, מושפע מכל מיני גורמים שונים. כאשר הגורם העיקרי, אמור להיות רמת הרווחיות של הבנקים. ככל שהבנק יותר רווחי, ככה ערך המניה שלו אמור לעלות. וזה משהו אחר, שיכול להשתנות מעת לעת, בגלל המון סיבות שונות. דהיינו, זה אומנם כנראה יהיה נכון לומר, שאם הבנק יותר רווחי, אז כנראה שיש לו יותר כסף ואז כנראה שהוא יותר יציב. דהיינו, יהיה נכון לחשוב, שככל שהבנק יותר רווחי, ככה הוא יותר יציב. וכן, יהיה גם נכון לומר, שלמדינה יש אינטרס שהבנקים יהיה יציבים, גם באמצעות עזרה לבנקים להרוויח יותר כסף, גם כדי לחזק את היציבות שלהם. אבל מידת הרווחיות של הבנקים, היא יכולה להיות מאוד תנודתית מהמון סיבות שונות. גם בפני עצמם וגם ביחס לעסקים אחרים ולאפשרויות השקעה אחרות. במילים אחרות, תאורטית, הבנק יכול להיות יציב ולא להיות רווחי בכלל. כי יציבות, היא היכולת להחזיר לכל מי ששם את כספו בבנק, את כספו. וזה לא בהכרח מחייב את זה שהבנק יהיה רווחי ברווחיות גדולה בשיעור כזה או אחר. ולכן בפועל צריכים להבין, שאומנם הבנקים לכשעצמם יציבים, בהמון מובנים. לדוגמה בכך שאפשרי להניח ... שתמיד תוכל להשתמש בכסף שלך בבנק. אבל זה ממש לא אומר שערך ושווי המניה של הבנקים, יהיה יציב, או רווחי, או כל מחשבה אחרת. כי רמת הרווחיות של הבנקים יכולה לרדת מהמון סיבות שונות. האם להשקיע בבנקים כי הם רווחיים? נקודה נוספת שכדאי להתבונן בה, היא על רמת הרווחיות של הבנקים, שהיא נחשבת ליחסית מאוד גבוהה ביחס לעסקים מסורתיים אחרים. ומכאן נובעת המחשבה, שכדאי להשקיע בבנקים, כי הם מאוד רווחיים. מחשבה נוספת באותו הקשר אומרת, שכדאי להשקיע בבנקים, כי שיעור הרווחיות שלהם יכול מאוד לגדול, בגלל הכניסה של ה AI לחיים. מה שאומר שיהיה ניתן לעשות המון אוטומציה במערכת הבנקאית ועל ידי זה להגדיל את שיעור הרווחיות. ומכאן גם ניתן להסיק שכדאי להשקיע בבנקים, כי פוטנציאל הצמיחה שלהם מאוד גדול. ממה נובעת רמת הרווחיות הגדולה של הבנקים? אז בעיקרון צריכים לנסות להבין, ממה נובעת רמת הרווחיות הגדולה של הבנקים. האם בגלל רמת היעילות שהם עובדים? או שאולי בגלל שהם מביאים המון ערך באופן בלעדי ושיש להם איזה פטנטים רשומים, שמייצרים להם המון רווחים ושלא ניתן לחקות אותם? יעילות המערכת הבנקאית וכמובן שהתשובה היא, שבפועל הבנקים בישראל לא נחשבים לגופים יעילים, לפחות לא ביחס לממוצע יעילות הבנקים בעולם (עפ פרסומים שונים). או במילים אחרות, רמת הרווחיות של הבנקים, היא לא תוצאה של זה שהם מאוד יעילים, לפחות לא כיום. מונופול הבנקים אז אולי הבנקים עושים ... ואחרים, אבל גם בגלל שהמדינה רוצה לשמור על יציבות הבנקים. ובאופן יחסי, אם הבנקים נחשבים למונופול, אז הם יותר רווחים ויותר קשה להם ליפול. לפחות לא נפילה שנובעת מתחרות עסקית. ולכן במובן מסוים, למדינה טוב שהבנקים יהיו מונופול, כי זה מחזק את היציבות שלהם. ומכאן נובעת עיקר הרווחיות שלהם. איך ה AI ישפיע על רווחיות הבנקים? אז בעיקרון, אם הבנקים יטמיעו את ה AI למקסימום האפשרי, רמת הרווחיות שלהם מאוד תגדל, ביחס לרמת הרווחיות שלהם כרגע. אבל באופן כללי, ארגונים נהיים יותר יעילים, כי יש תחרות עסקית, שמאלצת אותם להשתפר, כדי לא לקרוס. ... מהם, הרי שבהמון מובנים אין לבנקים תמריץ רציני להיות יותר יעילים באמצעות AI. הסבר: עסק שמטמיע AI נהיה יותר רווחי, יכול למכור יותר בזול, לייצר יותר ביקושים ולגרום למתחרים להיעלם. אם אין תחרות, אין חשש שבנק יקרוס, כי הוא ... הבנקים, כי הם מונופול? אז אפשרי גם לחשוב, שאדרבה, בגלל שהבנקים הם מונופול בפועל, לכן אולי זה אומר שרמת הרווחיות שלהם תגדל או לפחות תשמור על עצמה. והאמת היא שיש בזה מן האמת. ויש היגיון לחשוב שהרווחיות של הבנקים תהיה יציבה ואפילו תגדל, מההיבט שהם מונופול. בלי קשר כמובן לכל מיני גורמים נוספים שיכולים לגרום לרווחיות שלהם לרדת, למרות שהם מונופול. לדוגמה, ריבית בנק ישראל / משבר אשראי כזה או אחר וכיוב. אבל צריכים לדעת, ... של רגולציה. דהיינו, שמצד האמת כל הזמן יש אינטרס ציבורי כללי, להכניס תחרות למערכת הבנקאית, שכנראה תוריד את רמת הרווחיות של הבנקים, תוך כדי שמירה על היציבות שלהם. ומאחר שהם מונופול, לכן יש עין פקוחה על רווחיות הבנקים, שרוצה לוודא שהבנקים לא ירוויחו יותר מידי כסף, כי הם מרוויחים את הכסף שלהם, לא מרוב שהם מוכשרים, אלא בגלל שהמדינה מאפשרת להם להיות מונופולים. ולכן למדינה יש אינטרס להגביל את רווחיות הבנקים, בגלל שהם מונופול, במידה ולא יוצרים שוק חופשי שיוריד את הרווחיות בענף הבנקים. ומפה לשם נכנס עניין מיסוי הבנקים / מיסוי רווחי הבנקים, שמטילים חוקי מיסוי ספציפיים על הבנקים, כדי להגביל את הרווחיות שלהם. ככה שמצד אחד, אומנם יש יתרון בלהיות מונופול, אבל מצד שני יש גם סיכון עסקי בלהיות מונופול. סיכום: ... באופן כללי, במובן שהחוסך כנראה שלא יאבד את כספו, לבין יציבות ערכי המניות של הבנקים. כמו כן צריכים להבין שרווחיות הבנקים לא נובעת מרוב כישורים אלא בעיקר בגלל שהם מונופולים, מה שמייצר גם סיכונים לכך שתהיה רפורמה בבנקים או הגבלות על רווחיות הבנקים וכולי.

... שביחס אליה אנחנו רוצים לדעת אם כדאי או לא כדאי להשקיע במשהו שלא מבינים בו. וכאן כמובן המטרה תהיה, רווח כספי. דהיינו, אנחנו נניח שמטרת ההשקעה היא רווח כספי באופן כללי. ואפילו נדייק, שמטרת ההשקעה היא הרווח הכספי הגדול ביותר שאפשרי להשיג, כמובן בשקלול של רמות הסיכון / נזילות / תנודתיות וכולי. ועכשיו נשאל שוב, במידה ... של השוק הכלכלי וכולי. ונניח שהאדם הזה יודע בוודאות של מאה אחוז שמחר יגדלו הביקושים למוצר הזה והוא יודע שהרווחיות של עסק מסוים יעלה. ונניח גם שאותו אדם לא יודע בכלל איך מייצרים את המוצר הזה. דהיינו, הוא כן ...

... שפירושה, שכאשר רואים באופן ברור שיש מגמה מסוימת, לדוגמה חברות נדלן עולות, אז שואלים, מי במעגל השני יגדיל את הרווחים שלו, בעקבות העלייה במעגל הראשון. דהיינו, לדוגמה, חברות שמספקות שירותים לחברות בניה, לדוגמה חברות בטון / ציוד הנדסי וכיוב. ... המעגל השני? 2 סוגים של מעגל שני אז בעיקרון צריכים לדעת שיש 2 סוגים של מעגל שני שיכולים להגדיל רווחים בעקבות עליה של מגמה X כלשהי. 1- חברות שמספקות שירותים לחברות במעגל הראשון. 2 - חברות שייהנו מהפירות של ... את ההוצאות השוטפות שלהם, אילו חברות יוכלו לדוגמה לעשות אוטומציה לתהליכי ייצור שלהם באמצעות ה AI, כדי להגדיל את הרווחיות שלהם? זה כמובן הסוג השני של המעגל השני שהולך להרוויח יותר בזכות המעגל הראשון. ועכשיו אסביר קצת על ההבדלים ... להניח בוודאות, שהמעגל הראשון יעשה כל מאמץ אפשרי, כדי לא להיות צריך את המעגל השני. וזאת כדי להגדיל את הרווחיות של המעגל הראשון, באמצעות הקטנת התלות של המעגל הראשון במעגל השני. 2 - אם יהיה צורך במעגל השני, הרי ... להפיק אותה בדרך אחרת? 3 - אנחנו גם מניחים שאם יהיה שאם הפתרון יהיה דווקא באמצעות Y ספציפי, הרי שהרווחיות של אותם ספקי Y, תגדל. לדוגמה, אם חברות ה AI יצטרכו אנרגיה דווקא בצורה של חשמל, הרי שכנראה הרווחיות של יצרני החשמל תגדל. וגם זה לא בהכרח נכון לפחות לא בטווח הבינוני ארוך. דהיינו, גם אם חברות ה ... ירכשו דווקא אנרגיה בצורה של חשמל, וגם אם זה אומר שכן בוודאות שמחירי החשמל יעלו, הרי שזה לא אומר שהרווחיות של יצרני החשמל תגדל לאורך זמן. ולמה? כי ברגע שיגדלו הביקושים לחשמל, הרי שכנל הרווחיות תגדל ואז ממילא יכנסו מתחרים חדשים לשוק, שיסכימו להרוויח קצת פחות, הכל כמובן במידה ומדובר על שוק תחרותי ולא ... שיש בו מונופול עסקי שלא ניתן להתחרות בו. ואז ממילא לאורך זמן, אם יהיה המון צורך באותו משאב, הרי שהרווחים של הספק של אותו משאב, לאורך זמן הם אמורים לרדת, בשוק תחרותי. אאכ יש פטנטים / חסמי כניסה גדולים ... אותו דווקא בדרך מסוימת, לדוגמה בצורה של חשמל. 4 - את ה Y, יוכלו לספק דווקא ספקים ספציפיים ברמת רווחיות מסוימת, שתשמור על עצמה לאורך זמן / לטווח זמן כלשהו. במילים אחרות, כדאי לבחון את הנחות היסוד האלו, כאשר ... כבר מתמחר בתוכו את התרחיש שבו אכן יצטרכו עוד דווקא את הנשק הספציפי הזה דווקא מהחברות האלו דווקא ברמת הרווחיות הזאת. יתכן שהמחיר כבר לוקח בחשבון את התרחיש הזה. ולכן, גם אם כל הנחות היסוד הנל נכונות בוודאות, עדיין ... המון מתכנתים. שעכשיו ה AI יכול להחליף ולשפר את תהליכי הייצור ובכך להוזיל את עלויות הייצור ובכך להגדיל את הרווחיות של אותן חברות. ואם נשאל אילו חברות עוד יכולות ליהנות מהשירותים של ה AI ושהן כרגע לא מייצרות את ... בדרך ארוכה ויקרה. בכך שהם יוכלו לספק את אותם השירותים בדרך יותר קצרה ויעילה ויותר זולה ובכך להגדיל את הרווחיות של העסק שלהם. 2 - גם אותם לקוחות של אותם בתי תוכנה שמספקים את השירותים האלו, גם הם יוכלו ... יותר זול לייצר תוכנות, אז מצד אחד זה מוזיל את עלויות הייצור של ספקי התוכנה מה שאמור להגדיל את הרווחים של בתי התוכנה. אבל מצד שני, זה בעצם יוצר תחרות לבתי התוכנה, כי במובן מסוים פחות צריכים אותם, כי ...

... אז הסיכון הכי גדול שלהם, הוא שהם יוציאו הרבה כסף ולא יצליחו להחזיר את ההשקעה שלהם או להפוך אותה לרווח ביחס לאלטרנטיבות, וזה יכול לקרות בגלל המון סיבות. 1 - כי לא יצליחו לפתח את ה AI ביכולות שרוצים ... של הראשונים, וככה אולי המתחרים החדשים, יחסכו כספים של טעויות שעשו הראשונים, ובכך אולי המתחרים החדשים, יהפכו להיות יותר רווחים מהראשונים בתחום, כי הם ישרפו פחות כסף על טעויות וכולי. סיכום: השפעות ה AI על יצרני AI מדובר על ... שפחות לאותן חברות אנרגיה. באמצעות הקמת מתחרים לאותן חברות / באמצעות חיפוש אלטרנטיבות / בכל מיני דרכים שונות. כי הרווח של המעגל השני, הוא ההפסד של המעגל הראשון. ככה שהמעגל הראשון, יעשה מאמצים להקטין את הרווחים של המעגל השני בכל מיני דרכים. ויש כמובן גם את המעגל השלישי, שהוא בעצם אומר שאם החברות במעגל השני ... אחרת. לדוגמה: משרד פרסום, שכיום מעסיק מעצבים / אנשי תוכן וכיוב. שכרגע הוא יכול בעצם: 1 - להגדיל את הרווחים שלו, באמצעות הקטנת העלויות שלו. כי הוא יכול עקרונית לפטר חלק מהעובדים שלו ולשים במקומם AI ובכך לחסוך עלויות. ... שירותים יותר מורכבים וכולי. במילים אחרות, עלות הייצור קטנה, ועכשיו ניתן לייצר את אותו המוצר ביותר זול ובכך להגדיל רווח, וגם ניתן באותה עלות קיימת לצרכן, לייצר מוצר עוד יותר טוב מאשר המוצר שהיה קודם. לדוגמה: פעם הפלאפון הכי ... חברה שבנתה תוכנה ומספקת שירות להשתמש בתוכנה הזאת. אז חברה כזאת מעסיקה המון מתכנתים. וכרגע היא תוכל להגדיל את הרווחים שלה. 1 - באמצעות לפטר חלק מהמתכנתים, ולהעביר את העבודה שלהם ל AI בצורה יותר זולה. 2 - לספק ... יפטרו עובדים ויורידו מחירים, כדי להתמודד עם התופעות הנל, ככה שאולי הם דווקא כן ישמרו ואולי אפילו יגדילו את הרווחיות שלהם, בגלל הוזלות עלויות. יצירת תחרות חדשה ומוצרים חדשים 6 - אבל כל הדברים האלו יגרמו גם לתופעה הבאה ... שיחרשו יותר שדות יותר גדולים בפחות זמן. כמו כן, יש תחומים שבהם ההוצאה של הלקוח נשארה יחסית די קבועה ושהרווחיות של הספק גם היא נשארה די קבועה, הכל באופן יחסי. לדוגמה מחשבים. מי שקנה לפני עשרות שנים מחשב בעלות ... X שח. אלא שזה יהיה מחשב טוב פי כמה וכמה. שגם העלות לייצר אותו היא פי כמה. מה שאומר שהרווחיות נשארה זהה. ושוב, יש כמובן יוצא מן הכלל ויש תחומים שונים וכולי, אבל בגדול, בני האדם תמיד רוצים יותר ... נכון ב AI, סכנות בשימוש ב AI, איך להשתמש ב AI נכון? AI ובעלי מקצוע, AI ופרודוקטיביות, AI והגדלת רווחיות

... בישראל, עלויות בניה, מדד תשומות הבניה, מדד מחירי הדירות, מדד מחירי הדיור, מחירי השכירות, מחירי הדירות, שוק הנדלן בישראל, רווח יזמי, לעבוד בנדלן, יזם נדלן וכאן אסביר, האם מחירי הדיור ירדו? בטווח הקצר? בטווח הארוך? לאן הולכים מחירי הדיור? ... של כל מוצר אחר, הוא בגדול תוצאה של: 1 - כמה שעולה לקבלן לבנות את הדירה. 2 - תוספת הרווח של הקבלן על כמה שעולה לו לבנות את הדירה. זה בגדול העניין כולו. כאשר בתוך עלות הבניה, יש המון ... בדרך כלל? אז בעיקרון חלק גדול מהקבלנים ומהחברות היזמיות, נסחרים בבורסה לניירות ערך, והם מספקים דוחות מדויקים, כמה אחוזי הרווח שלהם. וזה מידע גלוי שניתן לאתר ולבדוק אותו. ואני לא מדבר על כלל החברות הפרטיות, אבל בגדול בחברות ציבוריות בממוצע, ניתן לראות, כי בממוצע הקבלן שמבצע את הפרויקט בפועל, בממוצע הוא מרוויח סביבות ה 5 אחוזים לפרויקט רווח קבלני. והיזם מרוויח סביבות ה 17 אחוז רווח יזמי, הכל בממוצע. לדוגמה: נניח שעלויות הבניה של הקבלן הן 2 מיליון שח אז הקבלן בממוצע ייקח ליזם על העבודה שלו, עלות של 2 מיליון + 100 אלף שח. שזה בעצם רווח של 5 אחוז על עלויות הביצוע. והיזם לעומת זאת, אם העלויות הכלליות שלו, בנוסף כמובן על העלות שהוא משלם לקבלן, אם נניח שהעלויות שלו הן 2,500,000 אז הוא ימכור את הדירה בתוספת רווח של נניח 17 אחוז, דהיינו, 425 אלף שח. וככה הדירה תעלה ללקוח לצורך העניין 2,925,000 שח. במילים אחרות, בממוצע ... מאשר קבלן? זה כמובן עוד נושא שלם בפני עצמו שהסברתי אותו במקומות אחרים... למה הבנק לא יאשר פרויקט עם רווח יותר גדול / יותר רווחי? באותו הקשר אזכיר את העניין של דוח 0 מול הבנק, שהיזם כאשר הוא רוצה לקחת הלוואה מהבנק לעזור לו ... את כל ההוצאות הצפויות + את כל ההכנסות הצפויות. כאשר הדוח צריך להראות לבנק, שכל ההוצאות + תוספת של רווח יזמי בשיעור של 17 אחוז, יוצא 0. זה בגדול דוח 0. כאשר צריכים לדעת, שאם הבנק יראה פחות מידי רווח יזמי, הוא לא יאשר את הפרויקט. אבל גם אם הבנק יראה יותר מידי רווח יזמי, גם אז הוא לא יאשר את הפרויקט בחלק מהמקרים. ולמה שהבנק לא יאשר פרויקט רווחי מיידי? אז בגדול הבנק מניח, שהרווח של היזם אמור להיות סביבות ה 17 אחוז. ואם לדוגמה היזם מרוויח נניח 30 אחוז, אז כנראה שיש כאן משהו לא תקין. כי אם יש בפרויקט הזה ככ הרבה רווח, אז איך זה שלא בא יזם אחר לקחת את הפרויקט בפחות רווח?! למה בעל הקרקע לא מכר את הקרקע ליזם אחר שיהיה מוכן לשלם יותר על הקרקע ולהרוויח רק 17 אחוז ... מן הכלל וכולי. בכל מקרה אני מוסיף את הנקודה הזאת, כדי להבהיר את העניין של איך ניתן לחקור את הרווח של היזמים והקבלנים וכולי, גם דרך דוחות 0 שמגישים לבנקים. לאן הולך הכסף של הרווח היזמי של היזם? וכמובן שכאשר מדברים על רווח יזמי, לא מתכוונים לומר שזה כסף שהיזם הבעלים של החברה לוקח אליו לבית. אלא הכוונה היא, שזה הרווח שהחברה היזמית מרוויחה בממוצע. ומהרווח הזה משלמים מס חברות, ואחר כך אם הבעלים של החברה רוצה למשוך כסף הביתה, הוא משלם גם מס דיבידנד / מס שולי וכולי. כמה אחוז ממחיר הדירה זה הרווח של היזם? אז כמו שהבנו, מחיר הדירה מורכב מהעלויות של הדירה + הרווח של היזם שמוכר את הדירה, שזה סביבות ה 17 אחוז על העלויות. שזה בעצם אומר, שאם לדוגמה הדירה עולה לבנות אותה 1M אז היא תימכר ב 1.17M שזה בעצם אומר שממחיר הרכישה של הלקוח, הרווח של היזם הוא בכלל רק 14.53%. דהיינו, אם היזם הוסיף 17 אחוז לעלות הבניה, זה אומר ש 14.53 אחוז ממחיר הבית שהלקוח משלם, זה הרווח של היזם. איך המעמ משפיע על מחיר הדירה? אזכיר כמובן, שלכל החישובים האלו, צריכים לחשב גם את המעמ, שבגדול הוא מחושב אחרי הרווח היזמי. דהיינו, אם הדירה עולה לבנות אותה 1M ללא מעמ אז היזם ירצה עליה 1.17M לפני מעמ, דהיינו, היזם ... ואז ממחיר הדירה קודם כל המדינה תיקח את המעמ, דהיינו, 210 אלף שח מעמ. ואז נשאר ליזם 170 אש רווח על עלויות הבניה שהן 1M שח. סיכום ביניים: במה תלוי מחיר הדירה? אז בגדול הבנו שמחיר הדירה הוא תוצאה של עלויות הבניה / מיסים וכולי + רווח שהיזם רוצה להרוויח, שזה בממוצע 17 אחוז. מתי מחירים עולים / יורדים? ועכשיו ננסה להבין בכללי, מתי מחירים עולים ... כי אם יהיה המון ביקוש יותר מהיצע הדירות, אז אולי המחירים יעלו לזמן קצר, אבל אז בגלל שיש המון רווח, אז יבנו הרבה יותר דירות ואז מחירי הדירות ירדו, ואז זה יגרום לכך שיבנו פחות דירות וככה בסוף הכל ... העלויות של היזם נהיו יותר קטנות. אבל מה בטוח נכון? בטוח נכון, שאם העלות של היזם נשארה קבועה, ושיעור הרווח היזמי של היזם נשאר קבוע, הרי שמחיר הדירה יישאר זהה. ולכן כדי שמחירי הדיור ירדו, בדיוק כמו כדי שהמחיר ... אולי כן, זה כן יוריד את המחיר של הדירות. לדוגמה, יזם יוריד את המחיר של הדירה וימכור אותה בפחות רווח ואולי אפילו בהפסד מסוים, כדי לא להפסיד עוד יותר כסף מכך שהוא לא מוכר את הדירה. כי היזם משלם ... הדירות יהיה יותר קטן והוא יתאים את עצמו, לקצב של אלו שכן רוכשים דירות במחירי השוק, שהם העלות + הרווח היזמי הנל. 2 - יתחילו לבנות דירות פחות טובות / פחות גדולות / פחות יקרות / עלויות בנייה יותר ... כדי לבנות לאנשים דירות במחיר שהם כן מוכנים ויכולים לשלם. אבל עדיין היזם ירוויח את ה 17 אחוז שלו רווח יזמי. למה שהיזם לא ירוויח פחות? למה הרווח היזמי הוא כזה גבוה? ולמה בעצם שהיזם לא יהיה מוכן להרוויח פחות? אז בעיקרון בכל תחום יש את שיעור הרווח שאותו מי שעוסק באותו התחום רוצה להרוויח. ובתחום היזמי של יזמות נדלן למגורים, זה פחות או יותר סכום הרווח היזמי שאותו רוצים להרוויח יזמי נדלן. ויזם שלא יראה לבנק שהוא מרוויח את הסכום הזה, הבנק לא יאשר לו את הפרויקט. ויזם שלא יראה לשמאי של הדיירים בפרויקט פינוי בינוי שהוא מרוויח את הרווח הזה, הדיירים בעצמם לא ירצו לקחת אותו. ויזם שלא יראה לשמאי של העירייה שהוא מרוויח את הרווח הזה, העירייה לא תאשר לו את הפרויקט. ולמה? כי תחום יזמות הנדלן נחשב למסוכן מהמון סיבות ולכן מי שלא ... שהם חייבים לנסות להרוויח את האחוז הזה, כדי שהפרויקט יצא אל הפועל. במילים אחרות, בכל תחום יש את שיעור הרווח הממוצע של אותו התחום. ומי שחושב שאפשר להרוויח רק לדוגמה 1 אחוז בלבד, כי הרי 1 אחוז ממאה מיליון ... תלוי שמחירי הדירות ירדו / יעלו? אז בטוח נכון, שנכון להיום, בשוק של היום, וגם בשוק של השנים האחרונות, הרווח היזמי הוא סביבות ה 17 אחוז. וכנראה שככה זה יישאר. מה יכול להוריד את שיעור הרווח היזמי? מה יכול לגרום לזה להשתנות? תשובה: אם רמת הסיכון בתחום יזמות הנדלן תעלה או תרד. זה עצמו יכול ...