... בישראל, עלויות בניה, מדד תשומות הבניה, מדד מחירי הדירות, מדד מחירי הדיור, מחירי השכירות, מחירי הדירות, שוק הנדלן בישראל, רווח יזמי, לעבוד בנדלן, יזם נדלן וכאן אסביר, האם מחירי הדיור ירדו? בטווח הקצר? בטווח הארוך? לאן הולכים מחירי הדיור? מה ... את הפרויקט בפועל, בממוצע הוא מרוויח סביבות ה 5 אחוזים לפרויקט רווח קבלני. והיזם מרוויח סביבות ה 17 אחוז רווח יזמי, הכל בממוצע. לדוגמה: נניח שעלויות הבניה של הקבלן הן 2 מיליון שח אז הקבלן בממוצע ייקח ליזם על העבודה ... את כל ההוצאות הצפויות + את כל ההכנסות הצפויות. כאשר הדוח צריך להראות לבנק, שכל ההוצאות + תוספת של רווח יזמי בשיעור של 17 אחוז, יוצא 0. זה בגדול דוח 0. כאשר צריכים לדעת, שאם הבנק יראה פחות מידי רווח יזמי, הוא לא יאשר את הפרויקט. אבל גם אם הבנק יראה יותר מידי רווח יזמי, גם אז הוא לא יאשר את הפרויקט בחלק מהמקרים. ולמה שהבנק לא יאשר פרויקט רווחי מיידי? אז בגדול הבנק ... איך ניתן לחקור את הרווח של היזמים והקבלנים וכולי, גם דרך דוחות 0 שמגישים לבנקים. לאן הולך הכסף של הרווח היזמי של היזם? וכמובן שכאשר מדברים על רווח יזמי, לא מתכוונים לומר שזה כסף שהיזם הבעלים של החברה לוקח אליו לבית. אלא הכוונה היא, שזה הרווח שהחברה היזמית ... המעמ משפיע על מחיר הדירה? אזכיר כמובן, שלכל החישובים האלו, צריכים לחשב גם את המעמ, שבגדול הוא מחושב אחרי הרווח היזמי. דהיינו, אם הדירה עולה לבנות אותה 1M ללא מעמ אז היזם ירצה עליה 1.17M לפני מעמ, דהיינו, היזם ימכור ... העלויות של היזם נהיו יותר קטנות. אבל מה בטוח נכון? בטוח נכון, שאם העלות של היזם נשארה קבועה, ושיעור הרווח היזמי של היזם נשאר קבוע, הרי שמחיר הדירה יישאר זהה. ולכן כדי שמחירי הדיור ירדו, בדיוק כמו כדי שהמחיר של ... הדירות יהיה יותר קטן והוא יתאים את עצמו, לקצב של אלו שכן רוכשים דירות במחירי השוק, שהם העלות + הרווח היזמי הנל. 2 - יתחילו לבנות דירות פחות טובות / פחות גדולות / פחות יקרות / עלויות בנייה יותר זולות, כדי לבנות לאנשים דירות במחיר שהם כן מוכנים ויכולים לשלם. אבל עדיין היזם ירוויח את ה 17 אחוז שלו רווח יזמי. למה שהיזם לא ירוויח פחות? למה הרווח היזמי הוא כזה גבוה? ולמה בעצם שהיזם לא יהיה מוכן להרוויח פחות? אז בעיקרון בכל תחום יש את שיעור הרווח שאותו מי שעוסק באותו התחום רוצה להרוויח. ובתחום היזמי של יזמות נדלן למגורים, זה פחות או יותר סכום הרווח היזמי שאותו רוצים להרוויח יזמי נדלן. ויזם שלא יראה לבנק שהוא מרוויח את הסכום הזה, הבנק לא יאשר לו את ... תלוי שמחירי הדירות ירדו / יעלו? אז בטוח נכון, שנכון להיום, בשוק של היום, וגם בשוק של השנים האחרונות, הרווח היזמי הוא סביבות ה 17 אחוז. וכנראה שככה זה יישאר. מה יכול להוריד את שיעור הרווח היזמי? מה יכול לגרום לזה להשתנות? תשובה: אם רמת הסיכון בתחום יזמות הנדלן תעלה או תרד. זה עצמו יכול לקרות מסיבות שונות ומגורמים שונים. אבל בגדול זה פחות או יותר נכון להיום שיעור הרווח היזמי. מה יכול להקטין את עלויות הבניה? כמו כן, מה שיכול לגרום לכך שמחירי הדירות ירדו, זה אם עלויות הבניה ירדו. לדוגמה: אם המדינה תחלק קרקעות יותר בזול, שאז הרווח היזמי יגדל בטווח הקצר, ואז יכנסו יותר יזמים לתחום הנדלן, כי יהיה שם יותר רווח וככה מחירי הדירות ירדו. או ... לדוגמה אם שיעורי המיסוי וכיוב, יהיו פחות יקרים. כל הדברים האלו, יכולים להקטין את עלויות הבניה, להגדיל אולי את הרווח היזמי בטווח הקצר, להכניס עוד מתחרים ולהוריד את מחירי הדיור. אז האם מחירי הדיור ירדו או יעלו? ולכן מי שרוצה ... יגרום לכך שיהיו ירידות מחירים בטווח הקצר, לדוגמה בעקבות יזמים שיתקלו בבעיות כלכליות וכיוב, הרי שזה יגדיל את שיעור הרווח היזמי שיזמי הנדלן ירצו להרוויח. באותו הקשר אזכיר, כי אחד הסיכונים המרכזיים בלהיות יזם נדלן, נכון להיום, זה כל עניין ... יכול להיות שונה בעשרות ובמאות אחוזים. ובגלל שמחיר הבית הוא בעצם המחיר של הקרקע + המחיר של הבניה + הרווח היזמי, לכן מחירי הבתים שונים במקומות שונים במדינה. ויש מקומות שבהם עבור היזם, מחיר הקרקע יותר זול מאשר מחיר הבניה, ...

... הערכת שווי דירה, הערכת שווי חברה, הערכת שווי עסק, הערכת שווי קרקע, הערכת שווי מגרש, שמאות מקרקעין, דוח 0, רווח יזמי, איך להכין דוח 0? מה זה דוח 0? איך לדעת כמה שווה הנכס? כמה שווה הבית? האם המחיר הוגן? ... ההוצאות שיהיו לך בפרויקט + כל ההכנסות שיהיו לך בפרויקט. כאשר סכום ההכנסות פחות הסכום של ההוצאות + תוספת רווח יזמי בשיעור X כלשהו, אמור לצאת 0, זה כל הסיפור כולו. לדוגמה: כל ההוצאות יהיו 100 שח, הרווח שאתה רוצה ... ל 110 שח. ואז אם ההכנסות שאפשרי להכניס מהפרויקט הזה, הן 100 שח, הרי שההכנסות פחות ההוצאות בתוספת של הרווח היזמי בשיעור 10%, הגענו ל 0. זה כל הסיפור כולו בצורה הפשטנית ביותר. בפועל, בתוך ההוצאות צריכים להוסיף את כל ... ידועות מראש וגם המחיר שלהן לא תמיד ידוע מראש. לצד זה צריך להעריך צפי הכנסות מהפרויקט. וצריכים לראות שנשאר רווח יזמי בשיעור ריאלי כלשהו, שתכף אסביר גם לגבי זה. אז מה לעשות בפועל? איך להכין דוח 0 בסיסי? אז בפועל, ... היא גם מושפעת מהעלות של הנכס. במילים אחרות, יש עלויות שהן גם משפיעות וגם מושפעות מהעלות של הנכס. למה רווח יזמי גבוה מידי, זה לא בהכרח סימן טוב? דבר נוסף שצריכים לדעת זה, שאתה יכול להניח, שגם המוכר במסגרת השיקולים ... אתה תהיה מוכן לשלם לו. וגם בהתאם לזה, הוא קובע את המחיר שהוא מבקש ממך. ככה שאם יצא לך רווח יזמי גבוה מידי, אז לפעמים זה חשוד מידי. כי אולי אתה מפספס משהו. כי אחרת, למה שהמוכר ימכור לך בזול ...