והפעם אסביר את העניין של תזרים מזומנים / תזרים כספי בעסק. אסביר מה זה תזרים? איך זה משפיע על כדאיות כלכלית של עסקאות? איך זה קשור לעלויות מימון? איך להתנהל עם התזרים? ועוד.

חידת מבוא לתזרים

אז נתחיל בשאלה הבאה: נניח שמציעים לך לעשות עסקה, שהפרטים שלה הם כך:

1 - ההוצאות הן סכום X.

2 - ההכנסות הן 2X. דהיינו, ההכנסות הן פי 2 מההוצאות. נניח אפילו שכל ההכנסות הן אחרי תשלומי מיסי, רווח נקי נטו.

3 - נניח שההכנסות וההוצאות הן בוודאות של מאה אחוז.

השאלה היא, האם כדאי או לא כדאי לך לקחת את העסקה הזאת? או אפילו נדייק יותר, בהנחה שנבדוק את העסקה בפני עצמה, בלי שום קשר לעלות אלטרנטיבית כלשהי, האם יהיה נכון לומר שבפני עצמה העסקה הזאת רווחית? האם יהיה נכון לומר שכדאי לך לקחת את העסקה?

והתשובה היא, שלפעמים למרות שהעסקה אולי במאה אחוז רווחית בוודאות, עדיין יתכן כי לך היא תהיה הפסדית או אסון כלכלי, גם בלי קשר להפסד אלטרנטיבי כלשהו. ואיך זה יכול להיות?

תשובה: זה תלוי בתזרים הכספי של העסקה. לפעמים התזרים של העסקה יהיה גרוע ויגרום לך לאסון. ואסביר:

מה זה תזרים?

מה זה תזרים? תזרים פירושו מלשון זרימה / לזרום. תזרים מזומנים = הזרימה של הכסף המזומן. תזרים כספי = הזרימה של הכסף. תזרים הוצאות = הזרימה הכספית של ההוצאות. תזרים הכנסות = הזרימה הכספית של ההכנסות. תזרים שלילי = כאשר הזרימה של ההכנסות קטנה מהזרימה של ההוצאות. תזרים חיובי = כאשר הזרימה של הכנסות גדולה מהזרימה של ההוצאות.

ובהקשר של השאלה הקודמת, נניח לצורך העניין שמישהו אומר לך, תקנה ב 100 ש"ח ותמכור מיד ב 200 ש"ח, האם כדאי לך לקחת את העסקה הזאת? תשובה: נניח שכן, כי היא רווחית.

ונניח שמישהו אומר לך, תקנה ב 1 מיליון ש"ח ותמכור ב 2 מיליון ש"ח, הכנסה בדיוק כפולה מההוצאה. האם כדאי לך לקחת את העסקה הזאת? תשובה: תלוי! במה זה תלוי? זה תלוי בתזרים של העסקה.

אפשרויות תזרים של עסקה

נניח שאומרים לך, יש כאן עסקה שאתה צריך לשלם עכשיו 1M ש"ח ואחר כך (נניח מחר) תקבל 2M ש"ח. האם כדאי לך לקחת את העסקה? תשובה: תלוי אם יש לך היום 1M ש"ח כסף נזיל לביצוע העסקה. או אם לדוגמה אתה יכול לקחת הלוואה כלשהי של 1M ש"ח ממישהו, לצורך ביצוע העסקה. כי אחרת, לא תוכל לבצע את העסקה.

עלויות מימון

אבל נניח לצורך העניין שמישהו מוכן להלוות לך היום 1M ש"ח. האם במקרה כזה כדאי לך לקחת את ההלוואה של ה 1M ש"ח היום אם אתה יודע שמחר תקבל 2M? תשובה: תלוי! במה זה תלוי? תשובה: בעלויות המימון שלך. דהיינו, בכמה ריבית ובכמה יעלה לך לקחת את ההלוואה של ה 1M ש"ח עד שתוכל לפרוע אותה.

נניח לדוגמה שאתה משלם ריבית על ההלוואה של ה 1M ש"ח, ריבית של 100K ש"ח, עד לפירעון ההלוואה. האם במקרה כזה, העסקה תהיה רווחית עבורך? תשובה: כן. ומה אם יבקשו ממך ריבית של 2M על ההלוואה של ה 1M. במקרה כזה, אתה תפסיד כסף, כי עלות העסקה, היא 1M +2M עלויות ריבית, סה"כ 3M. וזה פחות מההכנסות שלך שהן רק 2M. וכל המספרים הן לצורך ההמחשה בלבד.

ומה יקרה אם לא תיקח את ההלוואה כי הריבית יקרה מידי? מה יקרה אם עלויות המימון גורמות לעסקה להיות לא כדאית? תשובה: במקרה כזה אתה לא תיקח הלוואה. אבל יתכן שתזרימית לא תוכל לבצע את העסקה למרות שהיא רווחית. כי לך היא תהיה הפסדית.

3 אפשרויות של תזרים הוצאות והכנסות

אז מה זה תזרים כספי של עסקה? אז בכל עסקה, יש את הכסף שיוצא בהוצאות ואת הכסף שנכנס בהכנסות. כאשר בסופו של דבר, ההפרש בין ההכנסות להוצאות הוא כמובן הרווח. ובכל עסקה. ההוצאות זורמות ויוצאות בקצב מסוים וההכנסות גם זורמות ונכנסות בקצב מסוים.

וכאן יש לנו 3 אפשרויות ברמת העיקרון:

1 - לפעמים יש הכנסות כבר בהתחלת העסקה עוד לפני ההוצאות

2 - לפעמים יש הכנסות תוך כדי הוצאות, רק אחרי שמתחילים להוציא הוצאות אבל לפני שמסיימים להוציא את כל ההוצאות.

3 - לפעמים יש הכנסות רק אחרי כל ההוצאות. דהיינו, קודם תסיים להוציא את כל ההוצאות ורק אחר כך תראה הכנסות.

ואסביר:

כל הכסף מראש, כל ההכנסות לפני כל ההוצאות

לדוגמה, אפשרי למכור למישהו משהו, שעדיין לא הוצאת על המשהו הזה שום הוצאות. ובכסף שאתה מקבל מהרוכש, בכסף הזה אתה רוכש את המוצר, שאותו אתה מוכר ללקוח.

ולצורך ההקצנה, יתכן אולי שאתה עושה את עסקת החלומות שלך, נניח לצורך העניין עסקת דרופשיפינג שאין לך שום עלויות פרסום ושיווק כלשהן. ונניח שבעסקה הזאת אתה גובה מהלקוח את כל הכסף מראש, כולל הרווח שלך. ובכסף הזה אתה הולך ורוכש עבור הלקוח שלך, את המוצר שאתה צריך לספק לו.

דהיינו, בתרחיש הזה, שהוא נחשב לתרחיש הטוב ביותר, אתה מקבל את כל התזרים הכנסות מראש, ההכנסות זורמות אליך מראש לפני שהוצאת הוצאה כלשהי. וההוצאות מתחילות לזרום, רק אחרי שאתה כבר קיבלת את כל ההכנסות כולל הרווח.

במקרה כזה לדוגמה, אתה לא צריך שום הלוואה ושום עלות מימון כלשהי. כי ההכנסות שאתה מקבל מראש, איתן אתה מממן את ההוצאות של העסקה. זה כמובן התרחיש הטוב ביותר.

במקרה הזה, אתה תמיד נמצא בתזרים חיובי. דהיינו, תמיד לאורך כל העסקה, יש לך יותר כסף מאשר אין לך. יתרת הכסף הנזיל שלך, תמיד תהיה חיובית. אתה לא צריך שום עלות מימון או עלות גישור או הלוואה כלשהי. והעסקה טובה לך במאה אחוז.

האם במציאות יש עסקאות כאלו? תשובה: כן. אבל קשה למצוא אותן.

כל הכסף בסוף, כל ההוצאות לפני כל ההכנסות

עכשיו ניקח את התרחיש הגרוע ביותר, שבו אתה לא מקבל שקל של הכנסות, עד שאתה לא מוציא את כל ההוצאות. קודם כל תרכוש את הסחורה, תשלם עליה בתשלום מזומן, דהיינו, לא בתשלום דחוי עם תנאי תשלום כלשהם, אלא תשלום מזומן, דהיינו, תשלום מיידי באופן מלא, בלי שום אשראי כלשהו. דהיינו, תשלם מראש את כל ההוצאות. ורק אחר כך תקבל את ההכנסות מהלקוח.

עכשיו, נניח שאתה קונה ב X ומוכר ב 10X פי 10. האם זה רווחי? תשובה: כן. אבל לא בטוח שאתה מסוגל לממן ולהוציא לפועל את העסקה. כי התזרים של העסקה, הוא די גרוע. כי אתה צריך לממן את כל ההוצאות מעצמך ולא על חשבון ההכנסות. מה שאומר שאתה תצטרך לקחת מימון, שצריכים לחשב את העלויות שלו. ובנוסף, גם לא בטוח שתצליח לקבל את המימון. מה שאומר שאולי תהיה בבעיה להשלים את העסקה.

בכל אחד מהתרחישים האלו, יתכן שלמרות שיש הכנסות צפויות פי 10 מההוצאות, עדיין יתכן שאתה תפסיד כסף בעסקה, כי אין לך תזרים כספי, להשלים ולסיים את העסקה.

כי כאשר כל הכסף של ההכנסות, כאשר תזרים ההכנסות, כולו מתחיל להגיע רק אחרי שסיימת לשלם את כל התזרים של ההוצאות, דהיינו, רק אחרי שכבר הוצאת את כל הכסף, הרי שאתה צריך לממן מהון עצמי שלך / הלוואה, את כל ההוצאות של העסקה. לממן מהון עצמי / הלוואה, ולא על חשבון ההכנסות שתוכל ליהנות מהן רק אחרי שתוציא את כל ההוצאות.

האם יש עסקאות כאלו: תשובה: כן. לא קשה למצוא אותן.

הכנסות והוצאות במקביל בקצבים שונים

עכשיו נדבר על מבנה אחר של תזרים כספי של עסקה, שבו ההכנסות וההוצאות הן במקביל בקצבים שונים. לדוגמה, לוקחים מקדמה מהלקוח, רוכשים עם זה סחורה, שגם אותה משלמים במקדמה כלשהי ובתנאי תשלום כלשהם לא מידיים. ואז מספקים את הסחורה ללקוח / מבצעים את העבודה. ואז הלקוח משלם את כל הכסף ואז עם הכסף הזה משלמים לספק את הכסף וסוגרים מולו את ההוצאות של העסקה.

עסקאות כאלו הן די נפוצות והן הרוב של העסקאות. האם בהן בעל העסק צריך לקחת הלוואה מהבנק לצורך השלמת העסקה? תשובה: תלוי בהון העצמי שלו ותלוי גם בתזרים ההכנסות של העסקה ביחס לתזרים ההוצאות של העסקה. אם תמיד יש יותר הכנסות מאשר הוצאות, אם תמיד ההון העצמי גדול מהפער שיש לטובת ההוצאות, הרי שלא חייבים לקחת הלוואה ושכן ניתן לסיים את העסקה בלי שום הלוואה כלשהי. אולי כדאי לקחת הלוואה, אבל לא הכרחי לקחת הלוואה.

השפעת התזרים על כדאיות העסקה

מה שאנחנו יכולים להבין, זה שזה לא משנה רק האם העסקה רווחית בפני עצמה, אלא גם איך התזרים של העסקה? איך יהיה קצב ההכנסות וקצב ההוצאות של העסקה? האם תוכל לממן את ההוצאות שצריכים לטובת יצירת ההכנסה. אם לא, אתה תהיה בבעיה. לא תמיד תוכל לקחת הלוואה ולא בטוח שהלוואה לא תאכל לך את כל הרווח שיש לך בעסקה. ולכן הבנת התזרים של העסקה חשוב מאוד.

תזרים כספי בתוכנית עסקית

ולכן, כאשר מכינים תוכנית עסקית למיזם ולעסק כלשהו, צריכים לקחת בחשבון, מה יהיה תזרים ההכנסות וההוצאות של העסקה. לא רק רמת הרווחיות משנה, אלא גם התזרים של העסקה. כי בלי תזרים שמחושב נכון ושמנוהל נכון, לא בהכרח שיהיה ניתן להגיע לרווח שבסוף העסקה. כי צריך גם דרך לממן אותה, גם בלי קשר לזה שהיא רווחית בסופו של דבר.

תזרים עסקאות בשוק הנדל"ן

ועכשיו אתן קצת דוגמאות על ענייני תזרים כספי, בהקשר של עסקאות נדלן.

נניח שבן אדם רוכש דירה להשקעה / רוכש נכס להשקעה. איפה כאן תזרים ההוצאות ואיפה כאן תזרים ההכנסות? אז כמובן שזה תלוי בעסקת הנדלן שהוא מבצע.

איזה הוצאות בעצם יש לנו בעסקת נדלן? תשובה: בכל עסקת נדלן יש לנו את עלויות הרכישה של הנדלן. יתכן שנוסיף אליהן את עלות עורך הדין / תיווך וכיו"ב. אבל בכל מקרה, תהיה עלות לרכישת הנכס שאותו רוצים לרכוש.

באיזה תזרים יהיו ההוצאות בעסקת נדלן?

תשובה: תלוי בעסקה. אם לדוגמה אתה רוכש דירה יד 2, הרי שאתה בזמן קצר תצטרך לשלם את כל הכסף של הרכישה, למוכר. אולי תיקח לשם כך משכנתא, אבל בטוח נכון שמרגע חתימת ההסכם, אתה צריך לשלם למוכר, תוך זמן קצר את כל הכסף.

ואם לצורך העניין אתה תרכוש דירה על הנייר אולי לדוגמה בפריסייל כלשהו. מה יהיה תזרים ההוצאות במקרה כזה? תשובה: הוא יהיה בקצב הרבה יותר איטי. אתה כנראה תשלם רק איזו מקדמה כלשהי בערת החתימה, ואת השאר אולי רק בסוף ואולי לאורך כל תהליך הבניה, כל מקרה לגופו.

במילים אחרות, יש תזרים הוצאות שונות בעבור רכישת הדירה, כאשר רוכשים דירה יד 2 ביחס למקרה שרוכשים דירה בפריסייל וכל מקרה לגופו.

איזה עוד הוצאות יהיו לנו ברכישת נדלן?

כמו כן יתכן שיהיו לנו עוד הוצאות שקשורות לרכישת הנדלן. לדוגמה, אם נרצה לשפץ את הדירה, או אם נרצה להשכיר את הדירה, אולי יהיו עלויות השכרה כאלו ואחרות. יתכן גם שיהיו עלויות הצמדה למדד, דהיינו, התייקרות המחיר של הדירה, עם הזמן. אולי יהיו גם עלויות תחזוקה, אולי גם עלויות מיסים וביטוחים, אולי במידה והנכס עומד ריק תקופה מסוימת ואז אולי המיסים נופלים על בעל הנכס. בקיצור, כל מקרה לגופו.

כמו כן, מתישהו נרצה למכור את הדירה, וגם אז יהיו הוצאות. של מכירת הדירה. זה יכול להיות החל מלשפץ את הדירה לצרכי המכירה שלה, עלויות תיווך, עלויות משפטיות, עלויות פרסום וכיו"ב. לצד זה נוסיף כמובן עלויות מיסוי מקרקעין, לדוגמה, עלות מס רכישה / מס שבח, שהן בעצם המיסוי שמשלמים על רכישה ועל המכירה של הדירה. וכל מקרה לגופו.

תזרים עלויות מימון משכנתא

בנוסף לכל זה בדרך כלל גם יהיו עלויות מימון של משכנתא שלוקחים לצורך רכישת הדירה. ובהן צריכים להתחיל להחזיר משכנתא. מה עלויות המימון? תשובה: כל מקרה לגופו. ובאיזה תזרים ובאיזה קצב משלמים את המשכנתא? תשובה: גם כאן, כל מקרה לגופו.

כי אם לדוגמה מדובר על רכישת דירה יד 2, הרי שבבת אחת לוקחים את כל המשכנתא. ואז כנראה שמיד מתחילים לשלם את התשלום החודשי של המשכנתא. אבל אם רוכשים לדוגמה דירה חדשה מקבלן, בתהליכי בניה כאלו ואחרים, הרי שלוקחים את המשכנתא בשלבים, אולי לפי התקדמות הבניה או במבנה אחר, ואז תשלומי המשכנתא משתנים עם הזמן.

כמות + תזרים עלויות ברכישת נכס להשקעה

במילים אחרות, ברכישת דירה, כמות העלויות יהיו שונות, בהתאם למה שרוכשים. כאשר ההבדל העיקרי יהיה עלויות שיפוץ או שיש או שאין, ועלויות השכרה / תחזוקה כאלו ואחרות. הכל תלוי בסוג העסקה. כמו כן, גם התזרים הוצאות של העסקה, גם הוא יהיה בהתאם לסוג העסקה. וכל מקרה לגופו.

תזרים הכנסות ברכישת נכס להשקעה

אז בעיקרון, ההכנסות ברכישת דירה להשקעה, בעיקרן יהיו מהשכרת הנכס וממכירת הנכס, תלוי בסיטואציה. ומה יהיה תזרים ההכנסות? גם כאן, כל מקרה לגופו. יתכן שרוכשים דירה שאפשרי להשכיר אותה כבר מהרגע הראשון. אולי רוכשים דירה שכבר יש בה שוכר. ואולי יהיה אפשרי להשכיר אותה רק בהמשך. ואולי בכלל לא נשכיר אותה, אלא רק נשפץ אותה ונמכור אותה. כל מקרה לגופו.

במילים אחרות, בכל עסקת נדלן, יש הוצאות והכנסות שונות. כאשר גם התזרים וקצב ההכנסות וההוצאות יהיה שונה בכל מקרה לגופו.

מה עדיף, דירה יד 2 או פריסייל מקבלן?

אז עסקת יד 2, עדיפה על רכישת דירה בפריסייל, מבחינת הנושא של תזרים הכנסות. כי אולי אפשרי להכניס כסף מהשכרת הנכס יותר מהר, ואולי יותר מהר להתחיל להכניס כסף כדי לכסות את המשכנתא. וגם אולי אפשרי למכור אותה יותר מהר, מבחינת מיסוי מקרקעין (במקרה שצריכים להחזיק את הדירה לפחות X זמן כדי לקבל פטור ממס שבח).

אבל מצד שני, התזרים הוצאות של עסקת דירה יד 2, הוא די גרוע. כי מראש צריכים לשלם את כל הכסף. לעומת רכישת דירה חדשה מקבלן, ששם התזרים הוצאות הרבה יותר נוח. כי משלמים את הכסף הרבה יותר לאט. ומיד ברגע שמשלמים את כל הסכום, דהיינו, מסירת הדירה, אז כבר אפשרי להשכיר אותה. אבל יתכן שתהיה תקופה שתשלם משכנתא, בלי שתוכל להשכיר את הדירה.

מצד שני, ברכישת דירה חדשה מקבלן, אולי יש יותר סיכוי להרוויח כסף מעליית ערך הנכס, כמו כאשר עושים שיפוץ לבית, שזה כמובן עוד נושא בפני עצמו. כמו שהוסבר בהרחבה כאן / עליית ערך.

במילים אחרות, בכל עסקת נדלן, יש סוג רווח אפשרי שונה אבל גם תזרים כלכלי שונה.

תזרים הוצאות של יזם

ועכשיו אדבר קצת על התזרים של הפרויקט מנקודת המבט של היזם / קבלן שבונה את הפרויקט. גם כאן יש המון הבדלים של תזרים שונה של העסקה.

קודם כל בדרך כלל ברוב ככל המקרים, יהיה ליווי בנקאי לפרויקט. דהיינו, היזם כנראה ייקח הלוואה כלשהי כדי לממן את הביצוע של הפרויקט. זה במובן של עלות מימון של היזם. במקביל, בדרך כלל היזם יצטרך להביא הון עצמי שלו לטובת קבלת ליווי בנקאי. כי הבנק רוצה לראות שגם היזם מסכן כסף חי / כסף אמיתי שלו לטובת הפרויקט, ולא רק לוקח הלוואה מהבנק לצורך הפרויקט.

יחד עם זאת, התזרים הוצאות / הכנסות של היזם, יכול להיות שונה מסיבות שונות.

לדוגמה: לפעמים היזם רוכש קרקע וצריך לשלם עליה מראש, לפני שבכלל הוא מתחיל להתקדם לאיפשהו אפילו לפני שהוא מקבל את השקל הראשון ממישהו. לפעמים לעומת זאת, לדוגמה בעסקאות פינוי בינוי / עסקת קומבינציה, כאן היזם לא בדיוק רוכש קרקע, אלא יש מבנה עסקי קצת שונה. שאז לדוגמה היזם צריך לממן לדוגמה את עלויות הביצוע בפועל ואולי גם לדוגמה את עלות הפינוי של הדיירים לדיור חלופי וכיו"ב, אבל עדיין בדרך כלל זה סכום יותר נמוך מאשר לרכוש קרקע, בעיקר במובן התזרימי.

כאשר היזם יכול להתחיל למכור דירות, כמעט במקביל לשלב שבו הוא מתחיל להוציא הוצאות. לדוגמה, נניח שהיזם מתחיל להוציא את רוב ההוצאות על הביצוע בפועל, אחרי שהוא קיבל היתר בניה. והרי שבשלב הזה הגיוני להתחיל למכור דירות.

שיקולים של יזם, מתי להתחיל למכור דירות?

כאשר גם כאן יש המון שיקולים שונים, מתי היזם ירצה להתחיל למכור. גם משיקולים משפטיים, אילוצי חוק המכר דירות, גם משיקולים של אילוצים של הבנק המלווה, שדורש מהיזם למכור, וגם משיקולים של רווחיות שאולי מהשיקולים האלו דווקא עדיף למכור כמה שיותר בסוף, אבל גם משיקולי מימון, שאולי מהם דווקא כדאי למכור קודם, כדי להוזיל את עלויות המימון. בקיצור, יש כל מיני שיקולים, מתי היזם ירצה למכור דירות.

מה שאומר, שיש עסקאות שבהן תזרים ההכנסות של הפרויקט מנקודת המבט של היזם, הוא די במקביל לתזרים ההוצאות. אבל יש עסקאות, לדוגמה כאשר רוכשים קרקע והיזם אמור לשלם מראש, שבמקרה כזה, התזרים הכנסות יהיה הרבה אחרי תזרים ההוצאות, שמתחיל הרבה לפני התחלת הבניה והרבה לפני שמתחילות מכירות.

ונניח שהיזם רוצה להתחיל למכור דירות, האם וכמה כסף הוא לוקח מהרוכש? האם את כל הכסף מראש? אולי בשלבים? אולי במבצעי 20 80? אולי עם הלוואת קבלן כלשהי? האם לפי קצב התקדמות הבניה? האם בלוח תשלומים אחר? האם וכמה כסף יכול הקבלן לקבל מראש, משיקולים חוקיים? וכמה יעלו לקבלן ערבויות חוק מכר שהוא צריך להוציא עבור הכסף שהוא משלם? ומה לגבי הצמדה למדד תשומות הבניה, על כספים שהקבלן מקבל? ומה לגבי עלויות מימון מבצעי רכישה שונים? וכמה יעלה לקבלן לקחת הלוואה מהבנק, אם הוא לא ייתן לך הנחה ברכישת הדירה?

בקיצור, יש כאן המון שיקולים שונים, לא רק על מתי אפשרי וכדאי להתחיל למכור את הדירות, אלא יש גם שיקולים על התזרים הכנסות שרוצים לייצר מהפרויקט, מה בסופו של דבר יגרום לפרויקט להסתיים בהצלחה.

יזמות נדלן מניב / יזמות נדלן להשכרה

ואם היזם בונה לצורך השכרת הנכסים, לדוגמה: בניית קניון / שטחי מסחר / דיור להשכרה, שההכנסות אולי כולן ואולי רובן יגיעו מהשכרת הנכסים, מה קורה במקרה כזה? במקרה כזה לדוגמה, תזרים ההכנסות הוא די גרוע. כי היזם יתחיל לראות כסף בפועל, רק אחרי שהוא סיים להוציא את רוב ככל ההוצאות. כי בעצם הוא מקבל כסף רק על השכרת הנכסים שלו. ובינתיים, הוא צריך לממן את הכל.

תזרים עסקאות נדלן מנקודת המבט של הקבלן / יזם

אז כמו שניתן להבין, גם מנקודת המבט של היזם / קבלן, יש תזרים הוצאות והכנסות שונה ביחס לכל עסקה. האם מדובר על בניה לצורך מכירה או השכרה, מתי מתחילים למכור, באיזה סכומים ימכרו בהתחלה, באיזה לוח תשלומים ימכרו לרוכשים, באיזה תנאי תשלום, מה יקרה עם התייקרויות הבניה לאורך הפרויקט, כמה עולה הליווי הבנקאי ועוד המון שיקולים שונים. שמשפיעים, גם על הכמות וסוג ההכנסות וההוצאות וגם על התזרים של ההכנסות וההוצאות.

השפעת התזרים על מיסוי קבלנים

עד כדי כך התזרים של חברות קבלניות מורכב ושונה משאר התחומים במשק, שאפילו יש חישובי מיסוי קבלנים שונים, מבחינת רשות המיסים עבור קבלנים. לדוגמה, בחלק מהמקרים, הקבלן ישלם את מס ההכנסה על הכספים שהוא מקבל מלקוחות, רק בסוף הפרויקט, רק כאשר הוא מוסר את הדירה ללקוח ולא קרוב למתי שהוא מקבל את הכסף מהלקוח / באותה שנת מס.

ולמה זה ככה? כי אחרת, אם הקבלן ישלם מס הכנסה מיד כשהוא מקבל את הכסף מהלקוח, באותה שנת מס, אולי לא יהיה לו כסף לממן איתו את ההוצאות של הפרויקט. ולכן חוקקו חוקים שיעזרו לקבלן לחשב את הרווח שלו, רק בסוף הפרויקט, בחלק מהמקרים בתנאים שונים כמובן וכולי. כאשר חלק מהשיקולים הם, לעזור תזרימית לקבלן, כדי שיוכל לסיים את הביצוע של הפרויקט.

סיכום, מה זה תזרים?

אז בעצם הבנו, שבכל עסקה, יש כסף שיוצא הוצאות ויש כסף שנכנס הכנסות. ויש כמות שונה של כסף שיוצא ושנכנס, אבל יש גם קצב זרימה שונה של הוצאות ושל הכנסות. וזה בעצם התזרים של העסקה. וכאשר בוחנים כדאיות עסקה, כאשר רוצים להצליח בעסקה, לשם כך צריכים לא רק לעשות חישוב של הכנסות פחות הוצאות, אלא גם להבין את התזרים של העסקה. כי בסופו של דבר, רוצים להגיע לקו הגמר. ובלי ניהול תזרים נכון של העסקה, בלי זה תהיה בעיה להגיע לקו הגמר.

לדוגמה, אנשים שרכשו דירות במבצעי 20 80 ושכאשר הם צריכים לשלם את ה 80, אז הם לפעמים מגלים שאין להם כסף לסיים את העסקה. כי הבנק לדוגמה לא מוכן לתת להם משכנתא. ובמקביל הם לא יכולים למכור את הדירה מסיבות שונות. ולכן הם חייבים איכשהו קודם כל למצוא דרך לסיים את התשלום על הדירה, או לאבד את המקדמה שהם כבר שילמו על הדירה, בגלל הפרת הסכם / הפרה יסודית של ההסכם מול הקבלן. זה כמובן יכול לקרות, כי לא תכננו מראש את התזרים של העסקה, אלא אולי רק את הרווחיות האפשרית של העסקה.

איך לנהל תזרים?

בפועל, יש בזה כל מיני רמות שונות של ניהול תזרים.

1 - ברמת העסקה. להבין מראש מה יהיה קצב ההכנסות / קצב ההוצאות. מה ההון העצמי שלך? כמה אשראי אתה צריך? מה עלות המימון של האשראי? וכולי.

2 - ברמה יותר פרטנית של הצעת מחיר / הצעת עבודה ללקוח, יש את מיומנות התמחור, לדעת כמה כסף לבקש מהלקוח, אבל יש גם את מיומנות לוח התשלומים, לדעת באיזה לוח תשלומים לעשות את העסקה, גם משיקולי תזרים ויכולת לבצע את העסקה ולגרום לה להיות רווחית.

3 - ברמה השוטפת היום יומית. עסק שמתנהל נכון צריך לראות שלא יהיו לו בעיות תזרים. דהיינו, שלא יהיו בעיות שנובעות כתוצאה מכך שהתזרים בעייתי.

זה אפשרי גם יודעים לנהל רשימת הוצאות צפויות מסודרת, במקביל לרשימת הכנסות צפויות מסודרת. כאשר צריכים לדעת, את רמת הוודאות של ההכנסה ושל ההוצאה, גם מבחינת סכום וגם מבחינת תאריך. ואז כאשר עושים הצלבה של תזרים ההוצאות מול תזרים ההכנסות, אז ניתן לראות מה קורה בתזרים במשך הזמן. האם צפויות בעיות תזרימיות או לא. וזה כמובן עוד נושא שלם בפני עצמו וכולי.

מה זה להתגלגל תזרימית?

להתגלגל תזרימית זה מצב שבו לפעמים בגלל בעיות של תזרים, העסק מתחיל לקחת עסקאות שבהן הוא לא מרוויח ואפילו מפסיד כסף. העיקר כדי שיהיה לו כסף נזיל, שאיתו הוא יוכל לשרוד עסקאות אחרות שבהן התזרים לא מסתדר מסיבות שונות, כמו שהסברתי גם כאן.

סיכום:

כאשר מנהלים עסק, צריכים לחשוב לא רק על שורת הרווח, אלא גם על התזרים של העסקה. איך בדיוק מוציאים אותה מכח אל הפועל במובן התזרימי. איך ממנים את העסקה בפועל, מבחינת קצב ההוצאות וקצב ההכנסות. וסוף מעשה במחשבה תחילה וחכם רואה את הנולד וכולי.