... הדירות בישראל, האם זה זמן טוב לקנות דירה? האם מחירי הדירות צפויים לרדת? היצע וביקוש בנדלן, מחסור בקרקעות בישראל, עלויות בניה, מדד תשומות הבניה, מדד מחירי הדירות, מדד מחירי הדיור, מחירי השכירות, מחירי הדירות, שוק הנדלן בישראל, רווח יזמי, לעבוד ... 2 - תוספת הרווח של הקבלן על כמה שעולה לו לבנות את הדירה. זה בגדול העניין כולו. כאשר בתוך עלות הבניה, יש המון רכיבים שונים, החל מהעלות של הקרקע עצמה, עלויות תכנון, עלויות בניה, עלויות פיקוח, עלויות שיווק, עלויות משפטיות, עלויות ביטוח, עלויות מימון ועוד. כמה קבלן מרוויח? אז קודם כל צריכים וכדאי ... סביבות ה 5 אחוזים לפרויקט רווח קבלני. והיזם מרוויח סביבות ה 17 אחוז רווח יזמי, הכל בממוצע. לדוגמה: נניח שעלויות הבניה של הקבלן הן 2 מיליון שח אז הקבלן בממוצע ייקח ליזם על העבודה שלו, עלות של 2 מיליון + ... בעצם אומר שממחיר הרכישה של הלקוח, הרווח של היזם הוא בכלל רק 14.53%. דהיינו, אם היזם הוסיף 17 אחוז לעלות הבניה, זה אומר ש 14.53 אחוז ממחיר הבית שהלקוח משלם, זה הרווח של היזם. איך המעמ משפיע על מחיר הדירה? ... הדירה קודם כל המדינה תיקח את המעמ, דהיינו, 210 אלף שח מעמ. ואז נשאר ליזם 170 אש רווח על עלויות הבניה שהן 1M שח. סיכום ביניים: במה תלוי מחיר הדירה? אז בגדול הבנו שמחיר הדירה הוא תוצאה של עלויות הבניה / מיסים וכולי + רווח שהיזם רוצה להרוויח, שזה בממוצע 17 אחוז. מתי מחירים עולים / יורדים? ועכשיו ננסה ... מסיבות שונות ומגורמים שונים. אבל בגדול זה פחות או יותר נכון להיום שיעור הרווח היזמי. מה יכול להקטין את עלויות הבניה? כמו כן, מה שיכול לגרום לכך שמחירי הדירות ירדו, זה אם עלויות הבניה ירדו. לדוגמה: אם המדינה תחלק קרקעות יותר בזול, שאז הרווח היזמי יגדל בטווח הקצר, ואז יכנסו יותר יזמים לתחום ... יהיה שם יותר רווח וככה מחירי הדירות ירדו. או אם לדוגמה יהיו טכנולוגיות בניה חדשות, שיוזילו את מחירי ואת עלויות הבניה. או לדוגמה אם שיעורי המיסוי וכיוב, יהיו פחות יקרים. כל הדברים האלו, יכולים להקטין את עלויות הבניה, להגדיל אולי את הרווח היזמי בטווח הקצר, להכניס עוד מתחרים ולהוריד את מחירי הדיור. אז האם מחירי הדיור ירדו ... האם העלויות של היזם, נהיות יותר זולות או יותר יקרות? והעלויות של היזם, מורכבות מהמון גורמים. לדוגמה: עלויות קרקע, עלויות בניה וכולי. אז מי שרוצה לדעת מה הסיכוי שמחירי הדיור ירדו, שישאל את עצמו: מה הסיכוי שמחירי הקרקע ירדו? האם ... למדינה יש עודף כסף? או שאולי המדינה צריכה כסף וככה היא תשאיר את מחירי הקרקע גבוהים וכולי? מה הסיכוי שעלויות הבניה ירדו? וגם לגבי עלויות הבניה, צריכים לדעת שכעיקרון יש בהם 2 גורמים מרכזיים. 1 - העלות של החומרים שאיתם בונים את הבית. 2 - ... בממוצע מתייקרים. ויש את מדד המחירים לצרכן, שמודד סל מוצרים כללי. ויש גם את מדד תשומות הבניה, שמודד את עלויות הבניה באופן ספציפי. ואוסיף, כי נכון להיום, יש המון קבלנים שאומרים שמדד תשומות הבניה לא מייצג נכון את המחירים האמיתיים של עלויות הבניה. כי לדוגמה העלויות של הפועלים הזרים, בעקבות מלחמת חרבות ברזל, השפיעו מאוד לעליית מחירים של עלויות הבניה, שאינן משתקפות במדד תשומות הבניה. ונכון שבעיקרון יש המון טכנולוגיות חדשות והמון דברים חדשים שהופכים המון תהליכי ייצור ליותר ... אז איך מחירי הדיור כן יכולים לרדת בטווח הרחוק? 1 - אם לדוגמה יהיו טכנולוגיות חדשות שיגרמו להוזלה של עלויות הבניה באופן משמעותי. שאז גם אם הקבלן ירוויח את ה 17 אחוז שלו, עדיין הבית יהיה יותר זול. 2 - אם יבנו בתים פחות טובים / גדולים / איכותיים, גם זה יכול להוזיל את עלויות הבניה ולגרום למחירי הדירות לרדת. אבל זה מחירים של דירות שונות מהדירות שבונים כיום. ועכשיו אוסיף, עוד כמה תוספות באותו הקשר: כמה מחיר הבית מושפע מעלות הקרקע וכמה הוא מושפע מעלות הבניה? והתשובה היא, שהכל תלוי איפה הבית נמצא. כי עלויות הבניה, הן פחות או יותר די זהות ברוב חלקי הארץ. למרות שזה לא ממש מדויק, כי יש אזורים בארץ שיותר ... מחיר הבניה, בתוך המחיר הסופי של הבית. ויש מקומות שבהם המחיר של הקרקע הוא פי כמה וכמה מהמחיר של עלויות הבניה. ככה שכל מקום לגופו. למה אומרים שחסרות קרקעות? למה לא בונים בהמון מקומות ריקים? אז אחת השאלות הנפוצות בתחום ... ולבנות בהם בתים. ואולי אפילו שהמדינה תחלק את הקרקעות האלו בחינם ושכל אחד יוכל לבנות לעצמו בית שם, עם עלויות בניה לבד? מה זה עבודות פיתוח? מהן עלויות הפיתוח? וההסבר הוא כזה: בעיקרון כדי שבית יהיה ראוי למגורים, צריכים לבנות ... שונות. אבל בטווח הארוך, במידה והסיכונים של יזמי הנדלן בתחום הנדלן לא יקטנו + במידה ולא תהיה איזו מהפיכה בעלויות הבניה + במידה והאינפלציה (התייקרות המחירים הכללית) תעלה בקצב הרגיל, אז כנראה שמחירי הדיור לא ירדו אלא יעלו, לכל הפחות ...