שמאות מקרקעין, הערכת שווי דירה, כמה הדירה שווה? כמה הבית שווה? הערכת שווי נכס, שווי שוק של נכס, שווי שוק של דירה, הנחת כמות, עלות שולית יורדת, הנחה על כמות, שמאי מקרקעין, שמאות נכס, היצע וביקוש בשוק הנדלן, איך להעריך שווי נכס? איך לקבוע מחיר לדירה? איך לתמחר דירה? איך נקבע מחיר לדירה? למה המחיר הוא כך או אחרת? השפעת עלות הייצור על המחיר, איך לתמחר נכס? איך לקבוע מחיר לדירה? מחיר למטר רבוע בדירה, רכישת דירה, יעוץ להשקעה בנדלן, רכישה כמותית שאלה למחשבה: נתונות 3 דירות עם מאפיינים כמעט זהים, למעט הגודל שלהן במטר רבוע. דירה 1 היא בגודל של 100 מר, השנייה היא בגודל של 200 מר, השלישית היא בגודל של 300 מר. באיזו דירה, המחיר הממוצע למטר יהיה הכי זול? באיזו דירה, אם ניקח את מחיר המכירה בהתאם לשווי השוק של הדירה ונחלק אותו למר של הדירה, היכן המחיר למר יהיה הכי זול? אז בפשוטם של דברים יש כאן 2 נקודות מבט שאמורות להוביל לאותה המסקנה. ... כנראה שהיא קטנה יותר מאשר לייצר את המטר הראשון. ולכן במידה ואנחנו מניחים שהמחיר תלוי גם בעלות הייצור של הדירה, הרי שזה אומר שהדירה שיש בה יותר מטרים, המחיר שלה למטר ממוצע יהיה יותר זול, כי עלות הייצור שלה למטר, בממוצע יותר זולה. ... למטר, כנראה שהמחיר הזה יהיה בממוצע יותר זול. איפה באמת המחיר למטר יהיה יותר יקר? אבל מה האמת? באיזו דירה באמת המחיר למטר יהיה יותר זול או יותר יקר? וכמובן שהתשובה היא שזה לא באמת קשור לגודל הדירה, לכמות המטרים בדירה, אלא זה קשור למשהו אחר לחלוטין, שהוא כמובן העניין של היצע וביקוש. דהיינו, שהמחיר מושפע בסופו של דבר משיקולים ... יהיה באותו אזור יותר ביקוש ויותר אנשים שירצו לרכוש דווקא דירות כמה שיותר גדולות, לדוגמה של 300 מר, הרי שבדירה הזאת המחיר למר יהיה יותר יקר, כי יש יותר ביקוש לדירה. ואם הדירות הכי קטנות יהיה להן הכי פחות ביקוש, הרי שהמחיר שלהן למר יהיה הכי זול, כי אף אחד לא ירצה לרכוש אותן / פחות אנשים ירצו לרכוש אותן. לאיזו דירה יש יותר ביקוש? אז יש כל מיני סיבות למה גורם לכך שיהיה יותר ביקוש לדירה. אבל האם יהיה נכון לומר, שיש דברים שאפשרי לעשות בדירה של 300 מר, שאי אפשר לעשות ב 3 דירות של 100 מר? איפה יותר כיף לגור, האם בדירה 1 של 300 ממ או ב 3 דירות של 100 מר? כמובן שלכל אפשרות יש את היתרונות ואת החסרונות ... 2 דירות, 1 של 50 מר ואחת של 100 מר. ונניח ש 2 משפחות שיש להן כסף, רוצות לרכוש דירה למגורים. לאיזו דירה יהיה יותר ביקוש? איפה המחיר למר יהיה יותר יקר? איזו דירה תימכר ראשונה? איזו דירה תימכר אחרונה? סיכום: המסר הוא לזכור את הכלל של היצע וביקוש, ולזכור שכאשר מעריכים שווי של נכס, זה בהתאם לביקוש שלו בשוק הספציפי בהתאם לקהל היעד של הנכס שאותו רוצים למכור. לפעמים לדוגמה במגזר החרדי, דירה בקומה יותר גבוהה, תעלה פחות כסף מאשר דירה יותר נמוכה. בגלל שיקולי שבת / מעלית של שבת וכיוב. ולעומת זאת אם אלו אנשים שאין להם בעיה של ...

... עסקית, עלויות מימון, תזרים חיובי, תזרים שלילי, תזרים הכנסות, תזרים הוצאות, להתגלגל תזרימית, כדאיות כלכלית, כדאיות עסקה, עסקת נדלן, דירה להשקעה, נכס להשקעה, דרופשיפינג, עלות מימון, עלות גישור, לקחת הלוואה, עסקאות נדלן, דירה על הנייר, פריסייל, לוח תשלומים, שיקולי תזרים, בעיות תזרים, נזילות כספית, התזרים הוא המלך, כסף נזיל, יעוץ נדלן והפעם ... עסקאות בשוק הנדלן ועכשיו אתן קצת דוגמאות על ענייני תזרים כספי, בהקשר של עסקאות נדלן. נניח שבן אדם רוכש דירה להשקעה / רוכש נכס להשקעה. איפה כאן תזרים ההוצאות ואיפה כאן תזרים ההכנסות? אז כמובן שזה תלוי בעסקת הנדלן ... עלות לרכישת הנכס שאותו רוצים לרכוש. באיזה תזרים יהיו ההוצאות בעסקת נדלן? תשובה: תלוי בעסקה. אם לדוגמה אתה רוכש דירה יד 2, הרי שאתה בזמן קצר תצטרך לשלם את כל הכסף של הרכישה, למוכר. אולי תיקח לשם כך משכנתא, ... נכון שמרגע חתימת ההסכם, אתה צריך לשלם למוכר, תוך זמן קצר את כל הכסף. ואם לצורך העניין אתה תרכוש דירה על הנייר אולי לדוגמה בפריסייל כלשהו. מה יהיה תזרים ההוצאות במקרה כזה? תשובה: הוא יהיה בקצב הרבה יותר איטי. ... אולי רק בסוף ואולי לאורך כל תהליך הבניה, כל מקרה לגופו. במילים אחרות, יש תזרים הוצאות שונות בעבור רכישת הדירה, כאשר רוכשים דירה יד 2 ביחס למקרה שרוכשים דירה בפריסייל וכל מקרה לגופו. איזה עוד הוצאות יהיו לנו ברכישת נדלן? כמו כן יתכן שיהיו לנו עוד הוצאות שקשורות לרכישת הנדלן. לדוגמה, אם נרצה לשפץ את הדירה, או אם נרצה להשכיר את הדירה, אולי יהיו עלויות השכרה כאלו ואחרות. יתכן גם שיהיו עלויות הצמדה למדד, דהיינו, התייקרות המחיר של הדירה, עם הזמן. אולי יהיו גם עלויות תחזוקה, אולי גם עלויות מיסים וביטוחים, אולי במידה והנכס עומד ריק תקופה מסוימת ואז אולי המיסים נופלים על בעל הנכס. בקיצור, כל מקרה לגופו. כמו כן, מתישהו נרצה למכור את הדירה, וגם אז יהיו הוצאות. של מכירת הדירה. זה יכול להיות החל מלשפץ את הדירה לצרכי המכירה שלה, עלויות תיווך, עלויות משפטיות, עלויות פרסום וכיוב. לצד זה נוסיף כמובן עלויות מיסוי מקרקעין, לדוגמה, עלות מס רכישה / מס שבח, שהן בעצם המיסוי שמשלמים על רכישה ועל המכירה של הדירה. וכל מקרה לגופו. תזרים עלויות מימון משכנתא בנוסף לכל זה בדרך כלל גם יהיו עלויות מימון של משכנתא שלוקחים לצורך רכישת הדירה. ובהן צריכים להתחיל להחזיר משכנתא. מה עלויות המימון? תשובה: כל מקרה לגופו. ובאיזה תזרים ובאיזה קצב משלמים את המשכנתא? תשובה: גם כאן, כל מקרה לגופו. כי אם לדוגמה מדובר על רכישת דירה יד 2, הרי שבבת אחת לוקחים את כל המשכנתא. ואז כנראה שמיד מתחילים לשלם את התשלום החודשי של המשכנתא. אבל אם רוכשים לדוגמה דירה חדשה מקבלן, בתהליכי בניה כאלו ואחרים, הרי שלוקחים את המשכנתא בשלבים, אולי לפי התקדמות הבניה או במבנה אחר, ואז תשלומי המשכנתא משתנים עם הזמן. כמות + תזרים עלויות ברכישת נכס להשקעה במילים אחרות, ברכישת דירה, כמות העלויות יהיו שונות, בהתאם למה שרוכשים. כאשר ההבדל העיקרי יהיה עלויות שיפוץ או שיש או שאין, ועלויות השכרה ... העסקה, גם הוא יהיה בהתאם לסוג העסקה. וכל מקרה לגופו. תזרים הכנסות ברכישת נכס להשקעה אז בעיקרון, ההכנסות ברכישת דירה להשקעה, בעיקרן יהיו מהשכרת הנכס וממכירת הנכס, תלוי בסיטואציה. ומה יהיה תזרים ההכנסות? גם כאן, כל מקרה לגופו. יתכן שרוכשים דירה שאפשרי להשכיר אותה כבר מהרגע הראשון. אולי רוכשים דירה שכבר יש בה שוכר. ואולי יהיה אפשרי להשכיר אותה רק בהמשך. ואולי בכלל לא נשכיר אותה, אלא רק נשפץ ... עסקת נדלן, יש הוצאות והכנסות שונות. כאשר גם התזרים וקצב ההכנסות וההוצאות יהיה שונה בכל מקרה לגופו. מה עדיף, דירה יד 2 או פריסייל מקבלן? אז עסקת יד 2, עדיפה על רכישת דירה בפריסייל, מבחינת הנושא של תזרים הכנסות. כי אולי אפשרי להכניס כסף מהשכרת הנכס יותר מהר, ואולי יותר מהר להתחיל ... כסף כדי לכסות את המשכנתא. וגם אולי אפשרי למכור אותה יותר מהר, מבחינת מיסוי מקרקעין (במקרה שצריכים להחזיק את הדירה לפחות X זמן כדי לקבל פטור ממס שבח). אבל מצד שני, התזרים הוצאות של עסקת דירה יד 2, הוא די גרוע. כי מראש צריכים לשלם את כל הכסף. לעומת רכישת דירה חדשה מקבלן, ששם התזרים הוצאות הרבה יותר נוח. כי משלמים את הכסף הרבה יותר לאט. ומיד ברגע שמשלמים את כל הסכום, דהיינו, מסירת הדירה, אז כבר אפשרי להשכיר אותה. אבל יתכן שתהיה תקופה שתשלם משכנתא, בלי שתוכל להשכיר את הדירה. מצד שני, ברכישת דירה חדשה מקבלן, אולי יש יותר סיכוי להרוויח כסף מעליית ערך הנכס, כמו כאשר עושים שיפוץ לבית, שזה כמובן עוד ... לגבי עלויות מימון מבצעי רכישה שונים? וכמה יעלה לקבלן לקחת הלוואה מהבנק, אם הוא לא ייתן לך הנחה ברכישת הדירה? בקיצור, יש כאן המון שיקולים שונים, לא רק על מתי אפשרי וכדאי להתחיל למכור את הדירות, אלא יש גם ... מהמקרים, הקבלן ישלם את מס ההכנסה על הכספים שהוא מקבל מלקוחות, רק בסוף הפרויקט, רק כאשר הוא מוסר את הדירה ללקוח ולא קרוב למתי שהוא מקבל את הכסף מהלקוח / באותה שנת מס. ולמה זה ככה? כי אחרת, אם ... להם כסף לסיים את העסקה. כי הבנק לדוגמה לא מוכן לתת להם משכנתא. ובמקביל הם לא יכולים למכור את הדירה מסיבות שונות. ולכן הם חייבים איכשהו קודם כל למצוא דרך לסיים את התשלום על הדירה, או לאבד את המקדמה שהם כבר שילמו על הדירה, בגלל הפרת הסכם / הפרה יסודית של ההסכם מול הקבלן. זה כמובן יכול לקרות, כי לא תכננו מראש את ...

מחירי הדירות לאן? האם מחירי הדירות ירדו? האם מחירי הדירות יעלו? מה יקרה למחירי הדירות? מתי נכון לרכוש דירה? כמה כסף מרוויח קבלן? למה מחירי הדירות יקרים? יחד נוריד את מחירי הדיור, תחזית מחירי הדירות בישראל, האם זה זמן טוב לקנות דירה? האם מחירי הדירות צפויים לרדת? היצע וביקוש בנדלן, מחסור בקרקעות בישראל, עלויות בניה, מדד תשומות הבניה, מדד מחירי הדירות, ... הדיור ירדו? בטווח הקצר? בטווח הארוך? לאן הולכים מחירי הדיור? מה משפיע על מחירי הדיור? איך נקבע מחיר של דירה? מה יכול לגרום לירידת מחירים? מה יקרה אם לא יקנו יותר דירות? מה יקרה אם יהיה חרם של רכישת ... הדירות ירדו? וכמובן שהתשובה היא, שבשביל לדעת מה יקרה עם מחירי הדירות, צריכים להבין 1 - במה תלוי מחיר הדירה. 2 - מתי מחירים עולים / יורדים באופן כללי, גם בלי קשר ספציפי לדירות. 3 - מכך להשליך על מחירי הדירות. במה תלוי מחיר הדירה? אז אני לא אכנס כאן לפרטי פרטים ולסיפורים ארוכים, אבל אסביר בפשטות שמחיר הדירה, בדיוק כמו העלות של כל מוצר אחר, הוא בגדול תוצאה של: 1 - כמה שעולה לקבלן לבנות את הדירה. 2 - תוספת הרווח של הקבלן על כמה שעולה לו לבנות את הדירה. זה בגדול העניין כולו. כאשר בתוך עלות הבניה, יש המון רכיבים שונים, החל מהעלות של הקרקע עצמה, עלויות תכנון, ... בטוחים שהם רוכשים דירות מקבלנים ושקבלנים מוכרים דירות. אבל זה לא מדויק. כי קבלן, זה מי שבונה בפועל את הדירה. אבל ברוב המקרים, הקבלן הוא רק מספק שירותי בניה, ליזם שהוא זה שרוכש את הקרקע, מתכנן מה לבנות, מאתר קבלן שיבנה לו, מפקח על הקבלן, ובמקביל הוא היזם, מוכר את הדירות לרוכשים של הדירות. ככה שאת הדירה רוכשים מהיזם, שהוא עובד עם קבלן שיבנה לו את הבניין. אבל היזם הוא זה שרוכש את הקרקע ומוכר את הדירה. והקבלן רק מספק שירותי בניה ליזם. אוסיף, כי לפעמים, היזם הוא גם הקבלן בעצמו. אבל בדרך כלל יש הפרדה ... הכלליות שלו, בנוסף כמובן על העלות שהוא משלם לקבלן, אם נניח שהעלויות שלו הן 2,500,000 אז הוא ימכור את הדירה בתוספת רווח של נניח 17 אחוז, דהיינו, 425 אלף שח. וככה הדירה תעלה ללקוח לצורך העניין 2,925,000 שח. במילים אחרות, בממוצע קבלן מרוויח 5 אחוז על העלויות שלו. ויזם בממוצע מרוויח ... הבעלים של החברה רוצה למשוך כסף הביתה, הוא משלם גם מס דיבידנד / מס שולי וכולי. כמה אחוז ממחיר הדירה זה הרווח של היזם? אז כמו שהבנו, מחיר הדירה מורכב מהעלויות של הדירה + הרווח של היזם שמוכר את הדירה, שזה סביבות ה 17 אחוז על העלויות. שזה בעצם אומר, שאם לדוגמה הדירה עולה לבנות אותה 1M אז היא תימכר ב 1.17M שזה בעצם אומר שממחיר הרכישה של הלקוח, הרווח של היזם ... הבניה, זה אומר ש 14.53 אחוז ממחיר הבית שהלקוח משלם, זה הרווח של היזם. איך המעמ משפיע על מחיר הדירה? אזכיר כמובן, שלכל החישובים האלו, צריכים לחשב גם את המעמ, שבגדול הוא מחושב אחרי הרווח היזמי. דהיינו, אם הדירה עולה לבנות אותה 1M ללא מעמ אז היזם ירצה עליה 1.17M לפני מעמ, דהיינו, היזם ימכור אותה ב 1.38M אחרי מעמ (בשיעור 18 אחוז). ואז ממחיר הדירה קודם כל המדינה תיקח את המעמ, דהיינו, 210 אלף שח מעמ. ואז נשאר ליזם 170 אש רווח על עלויות הבניה שהן 1M שח. סיכום ביניים: במה תלוי מחיר הדירה? אז בגדול הבנו שמחיר הדירה הוא תוצאה של עלויות הבניה / מיסים וכולי + רווח שהיזם רוצה להרוויח, שזה בממוצע 17 אחוז. מתי מחירים ... קונים דירות ואז יותר אנשים שוכרים דירות ואז מחירי השכירות עולים ואז כבר אולי יותר כדאי לקחת משכנתא לרכוש דירה ואז מחירי הדירות שוב עולים. ואם מחירי הדירות יורדים, אז יותר אנשים רוכשים דירות, ואז מחירי השכירות יורדים כי יש פחות שוכרים ואז כבר יותר כדאי אולי לשכור דירה כי השכירות יותר זולה ביחס למשכנתא ואז זה גורר את ירידת מחירי הדירות. ואם מחירי השכירות יורדים, אז זה שמשכיר את הדירה מרוויח פחות כסף מהדירה, אז זה גורם לירידת מחירי הדירות שנרכשות להשקעה, כי המשקיע מוכן לשלם פחות כסף, על נכס שמכניס לו פחות כסף. ואם מחירי השכירות עולים, אז בעל הדירה יהיה מוכן לשלם יותר כסף על הנכס, כי הנכס מכניס לו יותר כסף. בקיצור, יש כאן גם כל מיני ... אחוז, אז גם אם היזם ירצה להרוויח 3 אחוז יותר, דהיינו, 20 אחוז במקום 17 אחוז, הרי שעדיין מחיר הדירה ירד, כי העלויות של היזם נהיו יותר קטנות. אבל מה בטוח נכון? בטוח נכון, שאם העלות של היזם נשארה קבועה, ושיעור הרווח היזמי של היזם נשאר קבוע, הרי שמחיר הדירה יישאר זהה. ולכן כדי שמחירי הדיור ירדו, בדיוק כמו כדי שהמחיר של כל מוצר כלשהו ירד, לשם כך צריך ... והתשובה היא, שבטווח הקצר, אולי כן, זה כן יוריד את המחיר של הדירות. לדוגמה, יזם יוריד את המחיר של הדירה וימכור אותה בפחות רווח ואולי אפילו בהפסד מסוים, כדי לא להפסיד עוד יותר כסף מכך שהוא לא מוכר את הדירה. כי היזם משלם לדוגמה עלויות מימון לבנק המלווה. ולפעמים עדיף לקבלן למכור אפילו בהפסד, כדי לא להפסיד סכום יותר ... ירצו כביש מהיר וכולי. ואם היזם יצטרך לקחת על עצמו, גם את העלויות של הפיתוח האלו, הרי שהמחיר של הדירה יהיה ככ יקר, עד שאף אחד לא ירצה לרכוש אותה. ולכן, מי שאמור לקחת על עצמו את העלויות האלו, ... שחסרות קרקעות, הכוונה היא שחסרות קרקעות שניתן לבנות בהן, כאשר העלות לפתח אותן תהיה ריאלית ביחס למחיר הסופי של הדירה. כי אכן לא חסרות קרקעות, שצריכים להשקיע שם הון, כדי לבנות תשתיות שיאפשרו לאנשים לגור שם. אבל כן חסרות קרקעות שניתן לבנות שם בתים שראויים למגורים, במחירים שריאלי איכשהו לרכוש אותם. מתי כדאי לרכוש דירה? אז קודם כל אני ממליץ לחקור את הנושא של האם כדאי לקנות או לשכור דירה. זה באופן עקרוני. 2 - במידה ומתאים לך לרכוש דירה, אז כדאי לך לנסות לזהות מתי יש גל של ירידת מחירים ולרכוש בו, דירה שמתאימה לך. ושוב כל מקרה לגופו. אבל לא כדאי להניח שבטווח הרחוק המחירים ירדו כנל. לסיכום: בטווח הקצר, אולי ...